이 기사는 2025년 11월 06일 14:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 운용 중인 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호'가 선순위 담보대출 만기를 연장했다. 기초자산인 미국 텍사스주 달라스 소재 오피스 빌딩 ‘레거시 센트럴4(Legacy Central 4)’에 대한 대출이 당초 만기일이었던 지난달 30일에서 2029년 1월 30일로 약 39개월 연장되면서, 만기 리스크를 해소하게 됐다.

9일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자운용은 현지 대주단(KEB HANA BANK, NY 및 WOORI AMERICA BANK)과의 협의를 통해 선순위 대출 변경 계약을 지난달 30일(현지 기준) 체결했다. 이번 변경 계약에서 대출 금액은 기존과 동일한 5500만달러로 유지됐다. 금리는 고정형 2.9%에서 3개월물 SOFR에 2.50%를 더한 변동금리로 전환됐다. 이와 함께 임대수익 등 잉여현금이 발생할 경우 원리금 상환에 우선 배분하는 '캐시스윕(Cash Sweep)' 조항이 새로 도입됐다.

이번 만기 연장은 일부 대주가 기존에 연장에 소극적이었던 상황에서 체결됐다는 점에서 주목된다. 시장에서는 해당 대주가 채권 매각을 검토 중이라는 해석도 나왔던 만큼 대출 연장을 통해 담보권 실행 리스크를 해소하고 펀드 존속 기반을 확보한 것으로 평가된다. 다만 변동금리로 전환되면서 향후 시장금리 상승 시 이자 부담이 증가할 수 있다는 점은 운용 측의 관리 과제로 남았다.
이와 함께 하나대체운용은 환헤지 계약 정산에 따른 부족 자금을 보완하기 위해 별도의 단기자금 대출도 체결했다. 대출 규모는 150만달러 수준이다. 지난달 말 대출계약을 체결했고, 만기는 2027년 4월 30일이다. 금리는 연 12.5% 수준이다.

하나대체운용은 설정 당시 투자 원금 전액에 대해 선물환 기반 환헤지를 체결했다. 해당 계약은 대출 만기 직후 종료된다. 당시 환율 기준으로 약 111억원 규모의 정산금이 예상된다. 운용사는 2024년부터 배당 유보를 통해 자금을 축적해 왔다. 2025년 4월 기준 현금유보액은 약 46억원 정도다. 여기에 추가로 약 30억원을 확보할 수 있을 것으로 보고 있다. 그러나 여전히 일부 부족이 예상됨에 따라 이번 단기차입을 통해 유동성을 보완했다고 보면 된다.

시장에서는 이번 대출 연장과 유동성 확보 조치가 단기 리스크 해소에 기여했지만, 펀드 안정성과 수익성 확보를 위한 과제는 여전히 남아 있다는 분석이다. 특히 미국 오피스 시장 침체와 고금리 고착화 흐름, 환율 불확실성이 지속되는 가운데 마스터리스 계약 연장 및 공실 리스크 관리가 중요해질 것으로 보인다. 레거시 센트럴4는 삼성전자 북미법인이 본사로 사용 중인 빌딩이다. 현재까지는 임차인 안정성이 유지되고 있다.

하나대체투자미국부동산투자신탁1호는 400억원 규모로 설정된 폐쇄형 공모펀드다. 중도환매가 불가능하며 만기는 6년이다. 하나대체운용은 자산 매입을 위해 현지 조인트벤처(JV)를 설립하고, 이를 통해 리츠 지분 100%를 인수하는 구조로 해당 자산을 취득했다. 해당 펀드는 DB금융투자, 유안타증권, 유진투자증권을 통해 판매됐다.