이 기사는 2013년 12월 16일 16:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

포스코건설이 송도 국제업무도시 개발을 위해 2조 2700억 원 규모의 자금을 조달한다. 송도 개발 초기에 토지매입 등에 사용하기 위해 은행권에서 빌린 고금리 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 자금을 조기에 상환하기 위해서다. 공사가 70% 가량 진척되면서 유동화할 수 있는 자산을 활용해 조달 금리를 떨어뜨릴 수 있게 됐다.

이번 자금 조달에는 은행 증권사 보험사 등이 총동원됐다. 분양이 완료되거나 진행 중인 부동산의 경우 대형 증권사들이 매입약정을 넣어 자산유동화증권(ABS) 자산유동화기업어음(ABCP) 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 등으로 유동화된다. 분양 전이거나 토지 상태인 예정사업지 등은 증권사의 지급보증을 받아 유동화할 계획이다. 일부는 은행권의 일반 PF 대출로 남게 된다.

◇ 포스코건설, 외환은행 등과 16일 금융주선 협약

16일 금융투자업계에 따르면 송도국제도시개발유한회사(NSIC)는 외환은행, 증권사 등과 PF 계약을 체결했다. NSIC는 송도 국제도시 개발을 위해 포스코건설과 미국 게일(Gale)사가 3대 7의 비율로 출자해 설립한 개발 회사다.

NSIC는 기존에 신한은행을 중심으로 6.5% 수준의 고금리 은행권 PF 대출로 사업을 진행해 왔다. 사업이 진행되는 동안 시장 금리가 하락한데다 사업이 진척되면서 유동화할 수 있는 부동산 자산이 늘어나 구조화금융을 통한 자금 조달을 모색했다.

사업 내용에 밝은 포스코건설이 담보별로 6개 패키지로 나눠 직접 유동화 구조를 만들고 은행과 증권사로 주관단을 구성했다. 현재 은행과 증권사 등을 중심으로 투자자를 모집하고 있다. 자금 조달이 완료되면 NSIC는 기존 PF대출을 상환할 계획이다.

구조화금융의 평균 금리는 5%대 초반 수준으로 알려졌다. 기존 PF 대출에 비해 1~1.5%의 금리 절감이 예상된다. 연간 250~340억 원 수준의 이자 비용이 줄어드는 셈이다. 업계 관계자는 "자금 조달 평균 만기가 4년 정도인 것으로 고려하면 사업 기간 동안 1조~1조 2000억 원 규모의 이자 비용을 줄일 수 있을 것"이라고 평가했다.

◇ 담보별 6개 패키지로 나눠 2.27조 신디케이션 완료

현재 패키지별 신디케이션이 모두 완료되면서 상세 구조가 윤곽을 드러냈다. 패키지1(2900억 원)은 미분양 상태인 아파트와 상가 오피스텔을 기초자산으로 한다. 한국투자증권이 주관을 맡아 인수단과 함께 매입약정을 제공해 4%대 초반의 금리로 ABCP와 ABSTB 투자자를 모집하고 있다.

(자료: 머니투데이 더벨 집계)

패키지2(3000억 원)는 송도그린아파트 1~3차 아파트의 분양수입금을 담보로 한다. 담보 관련 사업장은 2014~2015년 준공 예정이다. 대우증권이 주관을 맡아 주로 ABSTB로 기관투자자와 개인에게 팔 계획이다. 금리는 4%대 초반이다.

패키지3(3200억 원)은 현재 분양이 진행되고 있는 공동주택을 기초자산으로 삼는다. 2017~2018년 준공 예정으로, 현대증권이 주관을 맡아 4%대 초반 금리의 ABS로 발행한다.

패키지4(3600억 원)는 2017~2018년 준공 예정인 공동주택과 주상복합주택 건설용 토지가 기초자산이다. 사업 시작 전에 자금이 지원되는 일종의 브릿지 PF로 2년 후에 사업이 진행될 예정이다. 교보증권과 하이투자증권이 지급보증을 제공해 5%대 중후반의 ABCP와 ABSTB로 유동화한다.

패키지5(4000억 원) 또한 2년 후에 사업이 진행되는 주상복합 용지를 기초자산으로 하는 브릿지 PF다. 2019년 준공 예정이다. SC은행이 일부를 대출하고 나머지는 KB투자증권 등이 지급보증을 제공해 ABCP와 ABSTB로 유동화된다. 금리는 5%대 중후반 수준으로 알려졌다.

패키지6(6000억 원)은 준공 완료된 업무 및 상업용 시설과 기타 용지를 담보로 한다. 외환은행이 주관을 맡아 자산유동화대출(ABL)과 ABCP, ABSTB 등으로 유동화했다. 금리는 트랜치(tranche) 별로 4.16%, 5.23%, 5.9% 등으로 결정됐다.

투자자 모집이 완료되면 오는 18일 자금이 납입될 예정이다. 금융권 관계자는 "패키지별 금융 구조와 금액이 대부분 확정됐다"면서 "동양생명 메리츠화재 등 보험사와 은행 신탁 등이 주요 투자자로 참여했다"고 밝혔다.