이 기사는 2014년 09월 12일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

판교 테크노밸리(이하 판교) 내 부동산시장이 심상치 않다. 임대 비율과 임차인 자격 등을 놓고 입주사들 간 갈등의 골이 깊어지고 있기 때문이다. 일부에서는 임대 비율과 업종 규제 등을 완화해야 한다는 주장도 제기된다.

최근 판교에서는 임대비율이 0%인 일반연구용지 내 집합건물에서 임대 비율과 업종 규제를 위반하면서 세를 놓는 경우가 빈번하다. 이에 따라 임대 비율에 제한이 없는 연구지원용지 입주사들의 민원이 발생하면서 암투가 벌어지고 있다.

주무관청인 경기도에서 전수조사에 나섰지만 근본적인 불법 임대를 막지는 못하는 실정이다. 주로 중소기업이 주주사로 있는 건물에서 임대 비율이 높았기 때문이다. 이들 대부분은 회사 호황기에 토지를 넓게 분양 받아 건물을 지었지만 경영사정이 악화되면서 실제 사용 면적이 줄어든 경우다.

판교 내 한 집합건물 입주사 관계자는 "성장기에 판교 입주를 결심하고, 향후 회사 성장을 염두에 두고 분양 면적을 조금 넉넉히 받았다"며 "그러나 금융위기 등을 겪으며 경영이 어려워지면서 인원 감축 등으로 조직이 슬림화 됐고, 자연히 건물을 사용하는 실사용 면적도 줄었다"고 말했다.

실제 지난해 경기도 조사에 따르면 외부인에 임대를 놓을 수 없게 돼 있는 판교 한 집합건물의 경우 실제 임대 비율은 25.98%에 달했다. 건물 4동 중 1동을 불법임대로 사용하고 있는 것이다. 이 건물은 무려 49개의 중소기업이 회원사로 있는 건물로 판교 내에서 불법 임대 비율도 가장 높다.

경기도는 2006년 판교 테크노밸리 토지를 분양 하면서 일반연구용지에 대해 허용 임대 비율을 달리 적용해 분양했다. 임대 비율이 높을수록 낙찰 가능성은 떨어졌고, 토지 값이 비쌌다. 때문에 규모가 작고 경쟁력이 낮은 중소기업들은 토지 분양 확률을 높이고, 초기 조성원가를 낮추기 위해 외부 임대를 하지 않는 조건으로 저가에 건물을 낙찰 받았다.

경기도는 또 연구지원용지의 경우 임대를 무제한으로 허용해 건물 전체를 임대할 수 있게 했다. 대신 초기 토지 분양가를 높이고, 경기도가 지정한 업종(IT, BT, CT, NT) 외에는 오피스를 임차할 수 없게 업종 제한을 걸었다.

이에 따라 연구지원용지 입주사들의 피해가 발생하고 있다. 초기 토지 분양가 및 조성원가가 낮은 일반연구용지 입주업체들이 불법적으로 임대에 나서면서 손실을 보고 있는 것이다. 연구지원용지 사업자들는 일반연구용지에 비해 초기 토지분양가 등 조성원가가 훨씬 높았다.

연구지원시설 입주사 관계자는 "일반연구용지 입주사가 협력사 및 업종에 맞는 우수한 기업을 임차인으로 유치하면서 연구지원용지 사업자들은 임차인을 뺏기고 있다"며 "사실상 불법임대로 피해를 보고 있다"고 말했다.

사정이 이렇게 되면서 일반연구용지에 대한 임대 비율과 연구지원용지에 대한 업종 규제를 각각 완화해야 한다는 지적이 나온다. 영세기업들이 외부 임차인을 받도록 하고, 연구지원용지에는 업종 제한 없이 특허변호사, 세무사 등이 들어올 수 있는 환경을 만들어야 한다는 것이다.

실제 판교 내에는 각종 특허를 다루는 변호사 사무실이 단 1곳뿐이며, 세무사 사무실도 턱 없이 부족해 입주사들이 어려움을 겪고 있다. 또한 업종제한으로 인해 이들 사무실이 일반 오피스층에 입주하지 못하고 임대료가 비싼 식당이나 카페용 매장을 임차해 운영하고 있어 이에 불편을 겪고 있다.

판교 집합건물 관계자는 "일반연구용지의 임대 비율을 상향 시키고, 관련 업종 및 기업들에 임차해 서로 시너지를 낼 수 있는 환경을 만들어야 한다"며 "또한 연구지원용지의 경우 실질적인 지원이 가능하도록 업종 규제를 없애고 세무사, 특허 변호사 등 실질적으로 필요한 업종에 대한 임차가 가능하도록 관련 규제를 수정해야 한다"고 말했다.