이 기사는 2014년 10월 08일 15:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설이 한 때 '미분양의 무덤'이라 불리던 경기도 김포시 일대에서 선전하고 있다. 내년도 분양 일정도 윤곽이 나오는 등 사업에 박차를 가하고 있다.

대우건설은 김포 한강신도시에 푸르지오 1차, 2차 분양을 끝마쳤다. 2011년 4월부터 분양을 시작한 1차분은 부동산 경기 불황으로 오랜 시간 미분양으로 골치를 앓았지만 지난해 말과 올해 초에 걸쳐 남은 물량을 털어낸 것으로 알려졌다.

올해 5월 분양을 시작한 2차분의 경우 한강신도시에서 서울 접근성이 가장 좋은 A지구에 위치해 상대적으로 순조로운 분양 성적을 거뒀다.

동부건설과 함께 김포 풍무 2지구에 공급하는 김포 풍무 푸르지오센트레빌 1차도 물량을 모두 다 털어냈다. 한강신도시 푸르지오 1차와 마찬가지로 오랜 기간 미분양으로 고전했지만 올해 상반기 분양이 완료됐다.

상반기 주택시장이 살아난 것이 분양 성적을 끌어올렸다. 지난해 말 김포도시철도가 착공하며 개발 호재로 작용했다. 더불어 계약금으로 분양가의 5%(푸르지오센트데빌), 500만 원(푸리지오2차)을 내면 중도금(60%)을 전액 무이자 대출해 준 것이 분양 흥행을 거들었다.

이 여세를 모아 대우건설은 내년도 김포 일대에서의 분양 계획도 확정했다. 우선 내년 봄 푸르지오센트레빌 2차를 분양한다. 한강신도시 푸르지오 3차도 내년 중 분양을 계획하고 구체적인 분양 시기를 저울질 하고 있다.

공사에 필요한 프로젝트 파이낸싱(이하 PF)도 조달에 문제가 없을 것으로 보인다. 동부건설의 워크아웃 위기로 가슴 졸였던 푸르지오센트레빌의 경우 지난 8월 8000억 원을 리파이낸싱 하는데 성공하며 사실상 2차 분양의 시작을 알렸다.

8000억 원 중 푸르지오센트레빌 1차 분양분에 대한 PF대출은 4100억 원으로 3개 트렌치로 구성된다. 2100억 원은 대한주택보증의 보증을 받아 선순위 대출을 일으켰다. 1000억 원은 론(loan)으로 중순위, 나머지 1000억 원은 자산담보부증권(ABCP) 등 유동화 물로 후순위다. 만기는 2년 2개월이다.

내년 봄 분양 예정인 푸리지오센트레빌 2차 분양분에 대한 PF대출은 3900억 원으로 2개 트렌치로 구성된다. 2700억 원은 분양 성적이 저조할 시 투자자들의 엑시트 여건을 보장해 주기 위해 브리지론 형태 구조로 짰다. 나머지 1200억 원은 유동화물로 후순위다. 발행금리는 기존 6%대와 비슷한 수준이다.

한강신도시 푸르지오도 자체 사업인 1차와 도급사업인 2차 모두 PF(프로젝트 파이낸싱)대출로 사업이 이뤄졌다. 1차는 기존 PF대출을 상환 완료했다. 2차는 농협은행에 340억 원의 PF대출을 받았다. 만기는 2016년 2월이다. 푸르지오 3차는 PF대출을 준비중인 것으로 알려졌다. 1차와 2차의 완판에 힘입어 3차도 자체 PF대출에 무리가 없을 것으로 보인다.

다만 원가율이 높아져 순이익 둔화는 피할 수 없을 것으로 예상된다. 주택시장 불황기에 장기 미분양을 피하기 위해 중도금(60%) 무이자 적용으로 이자 부담을 고스란히 떠안게 된 점, 분양 기간이 길어지며 사업비 등의 추가 지출이 늘어나 원가율이 소폭 상승할 것으로 보인다.

한 애널리스트는 "장기 미분양으로 인해 일부 물량에 대해 중도금 무이자 지원 등을 적용했고, 신규 사업장에서도 분양가는 그대로 였지만 부담은 더 늘었다"며 "금융비용이 증가하며 당초 예상했던 수익률보다는 실제 수익률이 낮아질 수 밖에 없다"고 말했다.

주택업계 관계자는 "주택경기가 살아나며 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 김포 일대 기존 미분양 물량이 대거 소진되고, 신규 분양 물량도 잘 팔렸다"고 말했다. 이어 "대우건설이 내년에 한강 푸르지오 3차와 푸르지오센트레빌 2차를 분양할 것으로 보인다"며 "초반에는 좀 힘들지 몰라도 기존 미분양 소진 속도보다는 빠르게 팔려나갈 것"이라고 전망했다.