이 기사는 2016년 07월 13일 13:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

4.5% 확정금리를 앞세운 미래에셋증권의 베트남 랜드마크72빌딩 관련 ABS(자산유동화증권)가 판매 이틀만에 2500억 원어치 팔리며 흥행몰이에 성공했다. 예금금리 1%대인 초저금리 시대에 4.5% 확정금리는 거액자산가들의 관심을 끌기에 충분했다.

하지만 높은 확정금리가 부각되면서 가려져 있는 원금회수 지연과 원금손실 가능성에 대한 리스크도 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 지적이다.

◇베트남 랜드마크72빌딩 ABS 구조는

이 상품은 미래에셋증권이 베트남의 랜드마크72 빌딩 인수 거래에 투자한 선순위대출 3000억 원을 기초자산으로 하는 ABS다. 미래에셋증권은 지난 4월 글로벌 구조조정 전문기업인 AON BGN이 베트남 랜드마크72 빌딩을 인수할 때 선순위대출 3000억 원, 전환사채(CB) 1000억 원 등 총 4000억 원을 투자한 바 있다.

이 상품의 만기는 6개월이며, 연 4.5%의 수익을 보장한다. 최소가입금액은 2억 원이다. 연 6%의 이자수익 중 연 4.5% 수익은 개인투자자에게 돌려주고, 나머지 1.5%는 미래에셋증권이 가져가는 구조다.

경남기업이 2012년 베트남 하노이 신도심에 건설한 랜드마크72는 오피스, 상가, 호텔 등으로 구성된 베트남 최대 규모의 빌딩이다.


◇6개월 단기채권?

최근 주목을 받고 있는 전자단기사채의 경우 증권사가 지급보증 또는 지급확약을 한다. 원활한 판매를 위해 유동성매입약정이라는 안전장치를 내거는 것이다.

하지만 이 상품은 만기도래 시 매입약정 등 유동성 보강장치가 없다. 즉 만기 시점에서 다음회차 차환발행 분의 투자자를 유치하지 못할 경우 만기는 자동으로 연장되는 셈이다.

베트남 부동산 시장이 악화돼 빌딩의 청산가치가 떨어질 경우 투자자를 모으기 힘들고, 이 상황이 지속되면 5년 동안 이 ABS를 1차 투자자가 가져갈 수도 있다. 표면상 만기가 6개월이지만 상황에 따라 5년이 될 수 있다.

마치 ELS, DLS가 매번 조기 상환되다가 시장상황이 급격히 악화될 때 한 번에 묶여버리는 것과 같은 상황이 나타날 수 있다는 설명이다.

증권사 구조화금융 관계자는 "이자지급만 보증된 5년짜리 비유동화 대출채권과 다를 바 없다"고 지적했다.

◇금리는 확정…원금은 손실날 수도

미래에셋증권이 지급보증하는 것은 만기 6개월 간 연 4.5% 이자를 준다는 것 하나다. 이자는 지급하지만 5년 뒤 이 빌딩의 청산가치가 하락해 원금 손실이 발생할 경우 원금을 보존해 주겠다는 조항은 제안서에 없다.

랜드마크72빌딩 매각 시 원금회수 순위는 '우리은행 하노이 현지 대출(650만 달러)→대출채권(3000억 원)→미래에셋증권 보유 CB(1000억 원)→AON BGN 보유 CB(1000억 원)' 순이다. 빌딩 가치가 떨어졌을 때 가장 먼저 AON BGN이 원금손실을 입고, 그 다음이 미래에셋증권이다.

이들이 모두 손실을 보게 되면 그 다음으로 ABS 투자자들이 원금 손실을 입을 수 있다. 손실이 발생할 경우 미래에셋증권이 먼저 손해를 보겠다는 것이지, 고객의 원금을 보장해 주는 것은 아닌 셈이다.

랜드마크72빌딩 비즈니스가 베트남 동화로 이뤄지기 때문에 베트남 화폐 가치가 하락할 경우 AON BGN 측의 담보력이 약해지는 리스크도 존재한다.

증권사 상품개발 관계자는 "미래가 지급보증하는 것은 이자일 뿐인데 확정이자수익을 강조함으로 인해 원금도 보장되는 것처럼 고객이 오해할 소지가 있다"고 지적했다.

또 다른 관계자는 "브라질 헤알화는 단 3년만에 반토막이 난 바 있다"며 "베트남의 경제가 성장세를 보이고 있어 가능성은 낮을 수 있지만 만기 5년동안 원금손실의 가능성은 열려있다는 점을 알고 투자해야 할 것"이라고 강조했다.

다만 오피스의 임대율이 90% 수준이며, 서비스드 레지던스의 객실 가동률도 90% 수준으로 높다는 점은 이 투자의 매력을 높이는 요인이다. 리테일 부문의 임대율이 39% 수준에 그치고 있으나 리테일 전체 매출이 연간 1000만 달러에 미달할 경우 미달 금액에 대해 AON BGN이 자금을 보충키로 약정을 맺어 임대수익 손실은 최소화했다.

기초자산인 랜드마크72빌딩 관련 대출채권의 LTV(대출금액/담보가치)도 약 34.2~40%로 일반적인 해외 부동산투자(약 50% 수준)에 비해 안정성을 높였다.

업계 관계자는 "베트남 부동산 시장이 급격히 얼어붙거나 동화 가치가 크게 하락하지 않는다고 가정할 때 상대적으로 좋은 조건"이라며 "이 상품의 장단점을 정확히 알고 투자하는 것이 중요하다"고 말했다.

베트남 랜드마크72빌딩 최근 영업 현황