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생보신탁, 신사업 '리츠' 잇단 고배에 '고심' [부동산신탁사 리스크점검]②2016년후 신규설정 無, 펀딩 능력 '취약' 평가

김경태 기자공개 2018-10-24 09:40:26

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 19일 15:47 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

생보부동산신탁은 리스크가 낮은 사업 위주로 보수적인 경영을 해왔다. 이는 안정적인 성장을 가능케 했지만, 시장점유율이 점차 하락하며 한계를 드러낼 조짐을 보이고 있다.

그나마 신규 수익 확대를 위해 추진하고 있는 리츠사업도 결과가 신통치 않다. 2016년 후 2년간 신규 리츠를 만들지 못하며 고전하고 있다. 투자자를 제대로 구하지 못하면서 상업용 부동산 매각 시장에서 잇달아 고배를 든 상태다.

◇신통찮은 리츠..총 7건 수수료 13억원 불과

생보부동산신탁은 설립 후 관리형 토지신탁과 담보신탁 등 부동산신탁사로서 기본적인 업무에 집중했다. 그나마 신사업으로 추진한 것이 리츠다. 생보부동산신탁은 2011년 1월 국토교통부로부터 리츠 자산관리사(AMC) 인가를 받았다. 국내 부동산신탁사 중에서는 한국토지신탁, 코람코자산신탁, KB부동산신탁에 이어 네 번째로 인가를 획득했다.

생보부동산신탁, 리츠 현황
△출처: 감사보고서 등

인가를 받은해 '생보 제1호 위탁관리부동산투자회사'를 만들며 순조롭게 출발했다. 경찰공제회와 새마을금고중앙회로부터 지분 투자를 받아 나인트리호텔 명동을 매입해 운영했다.

하지만 그 후 사업 확대가 더뎠다. 두 번째 리츠를 만들기까지 2년 넘게 신규 사업을 하지 못했다. 2014년에 리츠 3개를 만들며 다시 속도를 내는 듯 했지만, 2016년 후 신규 리츠가 없는 상황이다. 리츠 AMC 인가를 받은 후 총 7건의 사업을 하는데 그친 셈이다.

이에 따라 생보부동산신탁이 리츠사업으로 벌어들이는 돈도 적어 사업다각화에 별다른 도움이 되지 못했다. 생보부동산신탁은 2011년부터 9979만원의 리츠 보수를 처음으로 인식했다. 그 후 지난해까지 15억원을 넘어본 적이 없다. 작년에 13억원으로 가장 많이 벌었지만 전체 수수료 수익에서 차지하는 비중은 2.5%에 불과했다. 반면 주력사업인 관리형 토지신탁과 담보신탁에서 번 보수가 전체 수수료 수익에서 차지하는 비중은 66.3%로 4.7%포인트 올라갔다.

생보부동산신탁, 리츠 보수
△출처: 감사보고서, 단위: 백만원

◇경쟁 심화, 입지 흔들..펀딩 능력 '취약' 평가

생보부동산신탁의 성과는 비교적 늦게 리츠AMC 설립 인가를 받은 부동산신탁사보다 못한 수준이다. 생보부동산신탁보다 5달 정도 늦게 인가를 받은 한국자산신탁은 현재까지 리츠 13개를 만들었다. 2012년 인가를 획득한 하나자산신탁은 현재 운용 중인 리츠가 4개에 불과하지만, 이 중 2개가 올해 만들어진 것으로 최근까지 활발하게 사업을 진행 중이다. 2013년 인가를 받은 대한토지신탁은 현재 운용 중인 것만 19개다.

리츠 자산관리 시장의 경쟁이 갈수록 심화하는 점도 생보부동산신탁에게 부담이다. 최근 대기업과 금융기관들은 자금력을 바탕으로 시장 진출에 적극 나서고 있다.

생보부동산신탁과 2015년에 같이 리츠를 만들었던 대림그룹은 2016년에 대림에이엠씨라는 리츠AMC를 직접 만들었다. 지난해 현대산업개발과 신한금융그룹이 각각 만든 HDC자산운용, 신한리츠운용이 출항했다. 올해는 NH농협금융그룹의 NH농협리츠운용이 탄생했다. 부동산펀드와 리츠 겸영이 허용되면서 부동산펀드의 1인자 이지스자산운용도 올해 리츠 AMC 인가를 얻었다.

이에 따라 기존에 주력으로 하던 기업형임대관리(뉴스테이) 리츠뿐 아니라 상업용 부동산을 대상으로 한 리츠 시장에 진출하는데도 어려움을 겪고 있다. 경쟁이 치열해지는 가운데 생보부동산신탁이 투자자들과 유기적인 네트워크를 형성하지 못한 점도 걸림돌이 되고 있다.

최근 대형 증권사·생보사를 비롯한 금융사들이 상업용 부동산 시장에서 큰 손으로 활동하고 있는데, 생보부동산신탁은 이들과 함께 리츠를 만든 적이 거의 없었다. 상업용 부동산을 대상으로 만들었던 리츠 3곳의 지분 투자자를 보면 공제회와 새마을금고중앙회, 건설사였다. 유일한 증권사는 한국투자증권으로 '생보제4호 위탁관리부동산투자회사'의 보통주 1.8%를 인수했다.

이에 따라 투자자를 구하지 못해 거래 성사에 어려움을 겪는 사례가 지속 발생하고 있다. 대표적인 사례가 올해 있었던 JW타워와 상암 디지털드림타워 매각전이다. JW타워 매각에서는 우선협상대상자로 선정되고도 인수를 하지 못했다. 당시 경쟁자들을 압도하는 높은 가격을 써냈을 뿐 자금 조달을 하지 못했다. 결국 우협 지위를 박탈당했고, 코람코자산운용이 인수했다.

상암 디지털드림타워의 경우도 비슷했다. 생보부동산신탁은 막판 경합했던 노무라이화자산운용보다 높은 가격을 써냈지만, 딜클로징 이슈가 불거지면서 우협으로 선정되지 못했다. 반면 노무라이화자산운용은 국내 대형 금융사로부터 투자확약서(LOC)를 받았다. 투자자와 최종 인터뷰에 함께 참여해 매각 측의 의 신임을 얻었고 우협으로 선정됐다.

생보부동산신탁, 리츠 지분 투자자 현황
△출처: 감사보고서
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