이 기사는 2018년 10월 23일 11:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

담보신탁으로 골프장을 조성한 사업자들에 일대 비상이 걸렸다. 대법원이 지난 18일 신탁공매로 골프장을 인수하는 경우도 회원권을 승계해야 한다 판결하면서 만기에 다다른 신탁채권자들이 일제히 회수에 나설 가능성이 커졌기 때문. 여차하면 국내 골프장 업계에 '줄도산' 바람이 불어닥칠 지 모른다는 공포가 확산되고 있다.

현재로선 갑작스런 만기상환 요청에 대응할 수 있을 정도로, 재무적 여력을 갖춘 골프장은 거의 없다는 게 업계 중론이다. 결국 회원들의 권리와 의무를 승계해야 하는 신탁공매는 줄어들고, 회생절차(옛 법정관리)를 선택하는 골프장들이 많아질 것이란 관측에 힘이 실린다. 앞선 전망은 골프장의 차입금 조달 구조를 살펴보면 확연히 드러난다.

골프장이 차입금을 조달하는 방법은 대략 두 가지. 첫 번째는 부동산(골프장)을 담보로 저당권을 잡는 것이다. 골프장 등기부 등본에 저당권을 잡아 놓으면 후순위 채권자보다 돈을 먼저 상환받을 수 있다. 일종의 안전장치인 셈이다. 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 법원경매를 신청할 수 있다.

두 번째는 담보신탁 형태로 돈을 빌리는 방법이다. 골프장 사업자는 부동산신탁회사에게 담보제공을 목적으로 소유권을 이전하고, 이에 대한 담보신탁 증서를 발급받아 금융기관에 제공한다. 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 골프장 소유권을 갖고 있는 신탁회사는 신탁공매 형태로 매각을 진행할 수 있다.

앞서 언급한 두 가지 차입조달 방법은 언뜻 보기엔 비슷하다. 다만 신탁공매와 법원경매는 엄연한 차이점이 존재한다. 적자에 허덕이는 회원제 골프장이 회생절차(법정관리)에 들어갈 경우, 저당권을 잡은 금융기관은 채무액이 동결돼 함부로 경매를 진행할 수 없다. 법원이 채무액을 임의로 처분할 수 없도록 막아놓았기 때문이다.

반면 신탁회사는 회생절차와 무관하게 신탁공매를 진행할 수 있다. 이는 토지, 건물 등 자산 소유권이 채무자 회사가 아닌 신탁회사에 있기 때문이다. 채무자회생법의 효력이 미치지 않는 것이다. 더군다나 신탁공매로 골프장 소유권을 취득하면 회원들의 입회보증금 채권을 부담하지 않아도 돼, 인수를 희망하는 원매자들이 많았다.

다만 대법원이 기존 판례를 뒤엎고 새로운 판결을 내놓으면서, 신탁채권자들은 신탁공매 형태로 채권을 회수하는 것이 사실상 어렵게 됐다. 대법원이 신탁공매 형태로 골프장 소유권을 취득한 인수자가 회원들의 권리·의무를 승계해야 한다는 취지의 판결을 내놓았기 때문이다. 신탁채권자들은 채권 회수가 불확실해지면서 대손충당금을 쌓아야 하는 상황까지 고려하게 됐다.

결국 신탁채권자들은 골프장 사업자가 빌린 차입금 만기가 도래할 시 관행처럼 진행해 왔던 연장 없이 '즉시 상환' 혹은 리파이낸싱 조건 변경'을 요청할 가능성이 농후해졌다. 문제는 신탁채권자들의 이러한 태도 돌변에 대응할 정도로 재무적 여력이 충분한 곳은 많지 않다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 대다수의 골프장 사업자들은 회생절차(옛 법정관리)를 신청하는 방도 말고는 특별한 선택지를 찾기 힘들 정도로 상황이 악화됐다.

물론 골프장 사업자가 법원의 회생절차 개시결정을 받기 위해선 신탁채권자들의 확약서가 전제돼야 한다. 확약서는 회생절차를 진행하는 도중에 신탁공매를 진행하지 않겠다는 일종의 구두 합의서다. 신탁공매는 채무자회생법이 아닌 신탁법의 영역이기 때문에, 신탁채권자들이 언제든 공매를 진행해도 법적으로 문제될 것이 없었기 때문이다.

하지만 오히려 회생절차 진입장벽이 높아질 것이란 예측에도 힘이 실리고 있다. 신탁채권자들이 회생절차 전제 조건인 확약서를 굳이 써줘야 할 유인이 사라졌기 때문이다. 이는 회생절차에 들어와도 채권 변제순위뿐만 아니라 회원들에 전적으로 주도권을 내줘야 할 상황과 맞닿아 있다. 회생절차 과정이 더 험난해지고 길어질 것으로 전망되는 이유다.

현재로선 회원들과 원활한 협의를 거쳐 대중제로 전환하는 모범 선례가 필요하다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 한편, 골프장을 신탁자산으로 갖고 있는 금융기관들은 내부적으로 대법원 판결문을 공유하며 대응책 마련에 고심하고 있는 것으로 알려졌다.