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'관리형신탁 전도사' 아시아신탁, 영업이익률 '59%' [부동산신탁사 리스크점검]①부동산신탁·대리업무등 사업영역 조화, 수탁고 22조 돌파 '최고실적'

이명관 기자공개 2018-10-31 09:19:00

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 24일 17:30 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

아시아신탁은 관리형 토지신탁과 대리업무를 기반으로 가파른 성장세를 이어가고 있다. 2013년 230억원대였던 영업수익이 4년만에 2배 가까이 불어났다. 지난해 영업수익은 600억원 중반대를 올렸다. 수익성 측면에서도 가파른 상승곡선을 나타내고 있다. 지난해 영업이률은 60%에 육박했다. 대손준비금을 반영한 이익을 영업수익으로 나눈 영업순이익률도 40%를 넘어섰다.

◇관리형 토지신탁 주력, 시장에 안착

업계에서 '관리형 토지신탁의 전도사'로 불리는 아시아신탁은 2007년 설립됐다. 그런데 2008년 글로벌 경제위기 여파로 부동산 시황이 얼어붙으면서 사업 여건이 악화됐다. 사업 확대나 신규 사업은 엄두조차 내기 힘든 상황이었다. 하지만 아시아신탁 관리형 토지신탁에 뛰어들었다.

관리형 토지신탁은 부동산 개발사업의 안정적 진행을 위해서 만들어졌다. 토지소유자가 신탁사에 토지를 맡기고 신탁사는 인·허가 및 분양계약 등의 주체로서 나선다. 단 사업비 조달에 따른 위험 부담은 지지 않는다. 자금조달에 따른 위험 부담을 지지 않다 보니 안정적으로 외형을 불릴 수 있었다.

아시아신탁은 관리형 토지신탁 분야에서 발군의 능력을 보이며 2008년 2768억 원의 수탁고를 올렸다. 용인 동백, 대전 문화동 주상복합, 제주 ICC앵커호텔 등의 관리형 토지신탁을 잇따라 따냈다. 처분신탁, 담보신탁 등 분야에서도 고른 성과를 거뒀다. 2008년 수탁고 잔액은 4조 3747억원으로 설립 첫해인 2007년 대비 334% 증가했다.

이듬해인 2009년엔 수탁고가 16조원을 넘어섰다. 1년 새 12조원 가까이 불어났다. 관리형 토지신탁의 수탁고는 무려 4조 원대로 증가했다.

아시아신탁은 이에 힘입어 해마다 외형을 불려나갔다. 2008년 영업수익 91억원, 2009년 139억원, 2010년 214억원 등 매년 수십억원 가량씩 증가세가 이어졌다. 2012년엔 239억원의 영업수익을 올리며 매년 최고실적을 경신해 나갔다. 이 기간 영업이익도 꾸준히 오름세를 보였다. 2008년 15억원에서 2012년 65억원까지 불어났다. 평균 영업이익률은 27%에 달했다.

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◇대리업무 비중 급증, 수탁고 22조 돌파

아시아신탁의 성장세는 2013년 들어 한풀 꺾였다. 전반적인 수탁고 감소와 맞물리면서 외형과 영업이익이 감소했다. 성장세를 이끌던 관리형 토지신탁의 경쟁이 치열해지면서 레드오션으로 전락한 탓이다.

아시아신탁의 수탁고는 2011년을 기점으로 줄기 시작했다. 2011년 18조 원을 넘어섰던 수탁고는 2012년 15조원, 2013년 14조 9321억원 등으로 감소세가 이어졌다. 신규 수주가 부진하면서 수탁고 감소로 이어진 것이다. 이에 따라 2013년 아시아신탁은 설립이래 처음으로 역성장을 했다. 2013년 영업수익은 230억원으로 전년대비 2.9% 감소했다.

잠시 숨을 골랐던 아시아신탁은 이듬해부터 대리업무 비중을 늘리면서 재도약을 노렸다. 대리업무는 위탁자의 분양대금을 관리, 집행하거나 컨설팅 등 업무를 일컫는다. 금융권의 사무수탁회사와 비슷한 역할을 담당한다. 업무 범위가 넓어 연간 보수율은 20~100bp로 다양하다.

2014년을 기점으로 대리업무보수가 확대되기 시작했다. 2013년 40억원에 불과했던 대리업무보수는 2014년 65억원, 2015년 114억원을 기록했다. 이후로도 증가세는 계속됐고, 최고실적을 달성한 지난해엔 280억원까지 불어났다.

여기에 2014년 이후 불어닥친 부동산 시장 호황기가 맞물리며서 주력이던 관리형 토지신탁을 비롯해 담보신탁, 토지신탁 등 전 분야에 걸쳐 일감이 불어나기 시작했다. 2015년 수탁고는 16조원을 넘어섰고, 지난해엔 22조원을 돌파했다. 이는 실적으로도 반영됐다. 2012년 이후 감소세가 이어지던 신탁보수는 2015년부터 다시 증가세로 돌아섰다. 2014년 160억원까지 하락했던 신탁보수는 지난해 306억원을 기록했다.

대리업무의 선전과 관리형 신탁사업의 회복 덕분에 아시아신탁은 지난해 영업수익 640억원, 영업이익 383억원을 기록하며 최고 실적을 달성했다. 영업수익에서 중 대리업무보수의 비중은 44%, 신탁보수의 비중은 48%를 기록했다.

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