이 기사는 2019년 08월 27일 14:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 부동산신탁사들의 외형이 불어나면서 시장 규모는 커지고 있지만 재무건전성은 주춤하고 있다. 부동산신탁사 대부분의 영업용순자본비율(NCR)이 하락하면서 이상징후가 감지됐다. 공격적으로 사업을 확대하는 과정에서 리스크가 커진 것으로 풀이된다. 상승세를 이어간 곳은 하나자산신탁을 비롯해 소수였다.

현재 금융당국에서는 NCR 산정 방식을 개선하는 방안을 추진하고 있다. 외부기관의 심사를 거쳐 내년에 시행될 전망이 우세하다. 새로운 산정 방식이 도입되면 책임준공형 관리형토지신탁을 주력으로 하는 부동산신탁사의 NCR 변화가 불가피하다는 분석이 나온다.

◇하나·국제 등 개선 행보, 대부분 하락

NCR은 금융사의 재무 건전성을 파악할 수 있는 지표로 부동산신탁사에도 적용된다. 수치가 높을수록 긍정적으로 해석한다. 금융당국에서는 부동산신탁사의 NCR을 산정해 최소비율인 150% 이상을 유지하도록 하고 있다. 부동산신탁사 11곳은 매년 150%를 크게 상회하며 안정적인 수준을 나타내고 있다.

올해에도 11곳 모두 150%를 웃돌며 금융당국에서 정한 최소비율을 상회하고 있다. 다만 부동산신탁사 대부분이 과거보다 NCR이 하락하면서 재무건전성에 변화가 일어났다. 부동산신탁사는 6곳의 NCR이 올해 1분기 말에 작년 말보다 내려갔다.

올해 2분기 말에도 작년 말과 비교해 하락한 부동산신탁사는 6곳이었다. 하지만 올해 2분기 말과 1분기 말을 비교할 때 내려간 곳은 8곳으로 증가했는데, 시장점유율 상·중·하위권을 가리지 않았다. 한국토지신탁, 한국자산신탁, KB부동산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁, 무궁화신탁, 생보부동산신탁, 코리아신탁이 하락했다.

반면 NCR을 개선한 부동산신탁사도 있었다. 악화가 번지고 있는 상황이라 더 부각됐다. 우선 하나자산신탁은 올해 2분기 말 1426.2%로 11곳 중 코리아신탁에 이어 두 번째로 높았다. 작년 말보다 59.2%포인트 올라갔다. 올해 1분기 말보다는 87.5%포인트 상승했다.

국제자산신탁도 선전했다. 올해 2분기말 1015.0%로 1000% 고지를 밟았다. 작년 말과 올해 1분기 말보다 각각 57.2%포인트, 176.7%포인트 상승했다. 아시아신탁은 올해 상반기 시장점유율과 1인당매출 등에서 크게 부진했지만, 재무건전성에서는 달랐다. 809.8%로 작년 말과 올해 1분기 말보다 각각 78.9%포인트, 50.7%포인트 올라갔다.


◇금융당국, NCR 산정 방식 개선 예정

금융당국은 작년 부동산신탁업 신규 인가 추진 방안을 발표하면서 NCR 산정 방식을 개선할 계획을 밝혔다. 그 후 현재 관련 내용이 금융위원회에 입법예고된 상태다. 이종기 금융감독원 자산운용감독국 팀장은 "외부기관인 규제심사위원회에서 관련 내용을 심의하는 절차를 진행해야 한다"며 "일정이 달라질 수도 있지만 내년에 시행될 가능성이 있어 보인다"고 말했다.

부동산신탁업계에서는 새로운 산정 방식이 적용될 경우 책임준공확약형 관리형토지신탁을 주력으로 하는 곳들이 가장 큰 영향을 받을 것으로 전망하고 있다. 책임준공의무 부담에 대한 내용이 현 NCR에 제대로 반영되고 있지 않기 때문이다. 최근 신용평가사 등 관련업계에서는 책임준공형 관리형토지신탁의 리스크에 대해 주목하는 분위기다.

정효섭 한국기업평가 연구원은 이달 초 리포트를 통해 "시공사가 책임준공의무를 이행하지 못해 부동산신탁사가 책임준공 의무를 이행할 경우 시공사를 교체해 공사를 진행하게 되면서 재무부담이 발생할 가능성이 높다"며 "만약 부동산신탁사가 책임준공의무를 이행하지 못한다면, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금융기관에 손해배상의무를 부담하게 돼 부동산신탁사의 재무 리스크가 급격하게 확대될 수 있다"고 설명했다.