이 기사는 2020년 02월 14일 17:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

고액자산가들이 제주 영어교육도시 조성을 위한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 상품에 대거 투자했다. 1년 미만 짧은 만기에 고금리 매력까지 더해지면서 물량 확보 경쟁이 치열했다. 예약분을 포함 출시하자마자 단시간에 완판됐다. 이번 부동산 PF 펀드는 최소 가입금이 사모펀드 최소액(1억원)을 훌쩍 넘는 3억원이다.

14일 자산운용업계에 따르면 한국투자증권은 최근 출시한 사모펀드 상품인 ‘퍼시픽전문투자형사모부동산투자신탁 제38호’를 판매 당일 모두 소화(164억원)했다. 9개월 만기에 목표 수익률은 5~7% 수준을 제시한 것으로 전해진다.

펀드는 제주 국제영어도시 E2-BL(서귀포시 대정읍 보성리 2545) 소재 고급 주거형 생활형숙박시설(84실)과 근린생활 개발을 위한 PF 선순위 대출에 투자하는 상품이다. 운용은 부동산투자 전문 퍼시픽자산운용이 맡았다.

해당 부동산 PF는 2018년 처음 실행됐다. 당시 선순위 트랜치 1·2로 630억원대를 조달했다. 한국투자증권과 삼성증권이 담당했다. 중순위는 효성캐피탈과 엑셀스톤파크제이차가 100억원을 담았다. 후순위 트랜치(50억원)는 플렛폼파트너스가 SPC를 통해 보탰다. HDC그룹 계열 건설사(HDC아이콘스, HDC현대산업개발)가 시공, 책임준공연대보증(채무인수)을 맡고 있다.

‘퍼시픽전문투자형사모부동산투자신탁 제38호’의 경우 삼성증권이 보유한 트랜치 A-2(295억원) 중 264억원 가량의 PF 대출채권을 양도받아 설정됐다. 채권양수도는 설정 다음날인 14일 예정됐다. PF대출의 만기가 올해 11월인 만큼 펀드 만기도 9개월로 설정됐다.

고액자산가들은 만기 대비 고금리 매력에 대거 부동산PF 펀드에 투자한 것으로 파악된다. 통상 부동산PF 상품의 경우 리스크를 안고 있지만 상대적으로 안전하다고 판단되는 선순위 채권이나 채무인수 등의 연대보증이 가미된 상품들에 대해서는 선호도가 높다.

실제 퍼시픽자산운용은 상환리스크를 해소하기 위해 각종 안전장치를 마련했다. 현재 분양률 66.3%에 도달할 시 대출금 회수가 가능한 상황이다. 여기에 차주(웰메이드제주제이차)는 준공 후 미분양담보대출 혹은 전세사업을 통해 투자금을 상환할 예정이다.

시장 관계자는 “부동산PF 상품은 반응이 제각각”이라며 “리스크, 수익성 등을 감안해 결과가 나오는데 이번의 경우는 빠르게 소화됐다”고 말했다. 이어 “특히 한국투자증권의 경우 고객그룹장이 IB 경력이 많아 매력도를 갖춘 상품이 상대적으로 많다”고 덧붙였다.

퍼시픽자산운용은 해외 소재 다수 부동산에 투자하면서 업력을 쌓아왔다. 2018년 일본 도쿄 시나가와 소재 글로벌 IT 기업인 히타치솔루션 사옥 매입(3230억원), 지난해 말 독일 소재 아마존 물류센터 2개동을 사들이는(1800억원) 등을 펀드를 통해 사들였다.