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현대해상 강남사옥 인수 숏리스트 윤곽…한토신 우세 3.3㎡ 3280만원 최고가 제시…딜 종결성도 앞서

이명관 기자공개 2020-05-21 08:19:53

이 기사는 2020년 05월 20일 14:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

매각 중인 '현대해상 강남사옥'의 최종 인수 후보자의 윤곽이 드러났다. 10여 곳이 조금 넘는 투자자가 입찰에 참여한 가운데 적격인수후보(숏리스트)가 추려졌다. 한국토지신탁과 마스턴투자운용, 이지스자산운용을 비롯해 총 6곳의 투자자가 명단에 포함됐다. 매도자 측은 조만간 인터뷰를 거쳐 최종적으로 인수자를 낙점할 예정이다. 현재 분위기론 한국토지신탁이 한발 앞서 나가고 있다는 평가가 우세하다.

20일 부동산업계에 따르면 현대해상 강남사옥 매각 주관사인 존스랑라살(JLL)은 최근 진행된 입찰 결과를 토대로 숏리스트를 확정한 것으로 확인됐다. △한국토지신탁 △마스턴투자운용 △이지스자산운용 △블루코브자산운용 △현대인베스먼트자산운용 △KB자산운용 등 6곳이 이름을 올렸다.

매각 사정에 정통한 관계자에 따르면 숏리스트에 포함된 투자자는 3.3㎡당 3200만원대 가격을 제시한 곳들이다. 이번 입찰에 10여 개가 조금 넘는 수준의 투자자가 응찰했다. 3.3㎡당 3200만원대 미만을 제시한 곳들은 모두 탈락했다. 탈락한 후보들 중에선 BNK자산운용이 아쉽게 떨어졌다는 평가다. 3.3㎡당 3100만원대를 적어낸 BNK자산운용은 직접 후순위로 150~200억원 가량을 투자한다는 조건을 걸었다. 이와 함께 계열사의 임차의향서도 같이 제출한 것으로 전해진다.

숏리스트에 선정된 후보 중 현재까지 가장 앞서 있는 곳은 최고가를 제시한 한국토지신탁으로 파악된다. 한국토지신탁은 3.3㎡ 3280만원의 가격을 매도자 측에 제시했다. 연면적을 기준으로 보면 현대해상 강남사옥의 가격을 3477억원으로 책정한 셈이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다.

가격만 높은 게 아니다. 딜 종결성 측면에서도 가장 앞서있다는 평가다. 입찰에 들어올 때 한국토지신탁은 KB증권으로부터 투자확약서(LOC)를 받았다. KB증권은 우선주 투자자로 참여할 예정이다. 보통주는 한국토지신탁이 직접 출자한다는 계획이다. 출자 예정 규모는 400억원 선이다. 이처럼 후순위격인 에쿼티 출자자 준비가 완료되면 선순위인 담보대출을 구성하는 것은 한결 수월하다.

부동산업계 관계자는 "KB증권의 투자 의지가 확고한 것으로 안다"며 "그 일환으로 투자 조건에 하드 디파짓(Hard deposit) 개념의 이행보증금도 납부하겠다는 내용도 담긴 것으로 안다"고 말했다. 하드 디파짓은 몰취 조항이 포함된 보증금이다.

여기에 한국토지신탁은 현대해상 강남사옥의 공실리스크를 단번에 해소할 수 있는 카드까지 준비했다. 직접 책임 임차하는 방안과 함께 계열사인 동부건설도 입주시킨다는 조건이다. 현재 현대해상 강남사옥은 핵심 임차인이었던 법무법인 태평양의 이탈로 절반 가량이 공실로 남은 상태다.

부동산업계 관계자는 "한국토지신탁은 5년 전부터 본사 사옥으로 활용한 오피스 빌딩 인수를 모색해왔다"며 "이번에 준비를 단단히 해온 것 같다"고 말했다. 앞서 한국토지산탁은 캐피탈타워, 역삼 디 아크플레이스 등 프라임 오피스 빌딩 인수전에 참여해 우선협상자로 선정되기까지 했다. 그러다 시장에서 오버페이 이슈가 불거지면서 인수 의사를 모두 철회했다.

한국토지신탁으로 무게추가 기운 가운데 이 가격대로 현대해상 강남사옥 매각 거래가 성사되면 강남권역(GBD)에서 단위 면적당 최고가를 경신하게 된다. 종전 GBD 최고가는 삼성물산의 서초사옥 매각 거래였다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원에 매각했다. 서초사옥의 연면적은 8만1117㎡다. 이를 고려한 총 매각가가는 7484억원이다. 삼성물산 서초사옥 이전 최고가는 KB부동산신탁이 인수한 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다.

△현대해상 강남사옥 전경
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