이 기사는 2020년 08월 06일 15:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

7.10 부동산 대책 이후 등록임대사업자 혜택이 대폭 줄어든 탓에 그동안 규제 외곽지대에서 각광을 받던 도시형 생활주택 개발 매력도 축소될 처지에 놓였다. 투자자의 임대사업 등록이 불가능해지면 사업자로선 투자수요를 제외한 실수요만으로 분양을 성사시켜야 한다.

◇원룸형, 규제 직격탄…세 부담 증가, 투자위축

도시형 생활주택은 청약통장이 필요 없고 건축 규제가 아파트에 비해 까다롭지 않아 정부의 부동산 규제 속에서도 특수를 누렸던 상품이다.

그러나 상반기만 해도 분양 흥행을 주도했던 상품은 7.10 부동산 대책을 전후로 입장이 바뀌었다. 국토교통부가 발표한 '주택시장 안정 보완대책' 가운데 주택 임대사업자등록 제도 보완 대상에 도시형 생활주택이 포함되면서다.

발표 자료를 보면, 4년 단기임대 신규등록을 폐지하고 8년 장기임대도 아파트는 불허하기로 했다. 신규 등록 효과와 유사한 단기임대의 장기임대(8년) 전환도 허가하지 않기로 했다.


부동산 대책에 따르면 단기임대는 건축물의 유형을 막론하고 불가능해지고 8년 장기임대 역시 도시형 생활주택은 '원룸형'의 경우 아파트로 분류돼 적용이 어렵다. 도시형 생활주택은 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 세종류가 있는데 대형 건설사 대부분이 원룸형을 시공하고 있다.

국토교통부 관계자는 "단기임대는 건축물 용도와 관련없이 폐지하는 것이고 장기임대 아파트 불가는 건축법 시행령상 용도별 건축물 종류를 논할 때 도시형 생활주택 가운데 원룸형이 해당된다"고 설명했다.

임대사업 등록이 안 되면 실수요자가 아닌 이상 도시형 생활주택의 투자 가치는 크게 떨어진다. 1가구 2주택 적용을 받지 않아 전용면적이 60㎡ 이하의 경우 취득세나 재산세가 감면됐다. 종합부동산세도 합산과세 대상에서 배제됐다. 이제는 다주택자로 분류돼 종합부동산세는 물론 매각시 양도차익에 대한 세금부담도 불가피해졌다.

◇분양 앞둔 사업장, 이목 집중…개발 사업장, 엑시트 플랜 '실종' 고민

7.10 대책 직전에 분양했던 아현푸르지오클라시티, 세운푸르지오헤리시티 등은 시장에서 경쟁률을 이끌어냈지만 이후부터 등장할 물량은 흥행을 지켜봐야 한다는 시각이 지배적이다.

현대엔지니어링은 이달 서울 중구 입정동 세운재정비촉진지구 3-1, 4, 5블록에 도시형 생활주택 487세대 분양을 앞두고 있다. 분양일정이 정해지지 않은 아파트 물량(545세대)을 포함하면 1022세대 단지로 구성돼 있다.

서울 도심 한복판에 직주근접지역인 점을 감안하면 1~2인 가구를 중심으로 한 실수요를 이끌 가능성이 있다. 다만 투자수요 중심의 고객들이 적극적으로 나서기 어려운 점은 풀어야 할 과제다.

개발사업장을 가진 곳도 고민이 커질 전망이다. 건설임대가 허용돼 있긴 하지만 임대기간이 종료된다고 해도 마땅한 엑시트 수단 찾기가 힘들어졌다. 분양하기에는 투자매력이 크게 떨어졌고, 그렇다고 통으로 사줄 사업자를 찾기도 어려워진 셈이다.

최근까지 도시형 생활주택 개발은 서울지역에서 활발하게 이뤄졌다. 지엘산업개발이 강남 한복판에 있는 역삼동 스포월드 부지를 헐고 도시형 생활주택 2개동과 복합문화시설 1개동을 짓는 사업을 추진해왔다. 마스턴투자운용은 KT AMC로부터 서울 동대문구 청량지사를 357억원에 사들여 도시형 생활주택 개발을 구상했다.

시장 관계자는 "청년주택은 도시형 생활주택이라고 보면 되는데 당장 건설형 임대를 하더라도 수년 후 엑시트 플랜이 마땅치 않아 재검토에 들어가는 곳이 상당수"라며 "원룸형의 경우 소형면적이고 임대수익을 통한 수요가 대부분이었는데 이런 것마저 세제혜택을 봉쇄하는 것은 아쉽다"고 설명했다.