이 기사는 2020년 08월 19일 17:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 센터포인트 웨스트(서부금융센터)빌딩의 매각을 추진한다. 리츠를 통해 매입한지 아직 2년 9개월 정도밖에 되지 않았는데 예상보다 이른 엑시트 시도다. 이 건물은 신도림 테크노마트의 사무동이다 보니 지하철역과 디큐브시티몰 등을 쉽게 이용할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

19일 업계에 따르면 마스턴투자운용은 센터포인트 웨스트 매각을 위해 자문사 10곳 정도에 전날 입찰제안요청서'(RFP)를 발송했다. 숏리스트를 선정해 9월 초 프레젠테이션(PT) 절차에 들어갈 예정이다. 딜 클로징 시점은 내년 1분기로 목표해뒀다.

센터포인트 웨스트는 서울 구로구 구로동에 위치해 있다. 지하 7층~지상 40층, 연면적 9만2173㎡(2만7882평)로 지어진 프라임급 오피스 빌딩이다. 마스턴 소유인 지상 3층부터 지상 40층까지 중 상가로 쓰이는 10층을 제외하고는 모두 오피스로 쓰인다.

그간 해당 빌딩의 손바뀜 역사를 보면 당초 2007년 프라임그룹이 건물을 준공했는데 유동성 위기에 빠지면서 이듬해 신한BNP파리바자산운용이 3000억원정도에 인수했다. 이후 2014년부터 수 차례 매각을 시도했지만 거래가 번번이 무산됐다.

KB자산운용, 코레이트자산운용, 리치몬드자산운용 등이 우선협상자에 선정됐다가 줄줄이 투자자모집에 실패했고 2016년 초에는 4번째 매각에 나섰으나 아예 원매자가 나타나지 않았다. 규모가 워낙 큰 데다 서울핵심권역과는 떨어져 있었던 탓이다.

그러나 마스턴투자운용이 원매자로 나서면서 2017년 11월 딜을 성공시켰다. 큰 폭의 매각차익보다는 안정적 배당을 강조한 전략 덕분이었다. 빌딩이 핵심권역에서 벗어난 자산이라는 점, 임차인이 다수라는 특성 등을 감안했다.

실제 단일 임차인으로 구성된 오피스빌딩의 경우 대규모 공실이 발생할 가능성이 크지만 센터포인트 웨스트처럼 임차인이 여럿으로 구성된 빌딩은 공실률을 비교적 안정적으로 관리할 수 있는 장점이 있기 때문이다.

당시 매입가는 2950억원, 취득 부대비용을 포함한 소유 리츠의 총사업비는 3169억원이었다. 매입과 동시에 빌딩의 이름 역시 '서부금융센터'에서 '센터포인트 웨스트'로 바꿔 달았다. 마스턴투자운용은 해당 리츠를 4년 6개월 정도 운용하다가 2022년 즈음 건물을 매각하고 청산할 계획이었지만 이보다 2년 정도 앞서 투자회수를 추진하게 됐다.

마스턴투자운용 관계자는 "투자자 의견이나 시장 상황을 살폈을 때 지금이 매각 적기라고 판단했다"며 "센터포인트 웨스트는 레이아웃이 좋아 공간효율이 우수하기 대문에 임대수요가 꾸준하고 코어 자산 성격으로 안정적인 배당이 가능한 투자상품"이라고 말했다.

마스턴투자운용이 3년 전 투자자들에게 제시한 인수주체 리츠의 연 평균배당률은 매각차익 제외 9.15%, 매각차익 포함 10.17%이다. 목표 매각차익은 55억원 수준으로 낮게 잡았으나 실제 차익은 이를 훨씬 넘어설 것으로 보인다.

업계 관계자는 "콜센터 건물이긴 하지만 최근 문래동 영시티나 영등포 타임스퀘어 등 콜센터 건물이 전부 괜찮은 가격에 팔렸다"며 "임대율도 괜찮은 편이기 때문에 매각가는 3.3㎡(평)당 1000만원 초중반대 정도로 형성될 것"이라고 예상했다.


임차인 구성의 경우 올 1분기 기준 임대차계약수는 53개, 공실률은 8.4% 정도다. 매입당시 공실률은 4%였지만 다소 확대됐다. 최대 임차인은 삼성카드고객서비스로 빌딩의 36.94%를 임차 중이다. 삼성카드의 자회사인데 각종 상담을 주요 업무로 한다. 이밖에 삼성화재, 우리카드, 교보생명, 한화생명, 현대해상 등 금융사 및 보험회사들이 빌딩에 세들어 있다.

현대 빌딩 소유 리츠의 최대 주주는 유진프라이디움전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자인 중소기업은행(41.05%)이다. 이밖에 과학기술인공제회가 33.56%, 농협생명보험 11.19% 등을 보유했고 마스턴투자운용도 2.8%(보통주)를 가지고 있다.