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남대문 롯데손보빌딩 매각 변수, '구분소유'된 지하상가 캡스톤운용 우선협상자 선정···지하 구분소유 상가 300개 동의 관건

이명관 기자공개 2020-11-23 11:02:02

이 기사는 2020년 11월 18일 14:59 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

롯데손해보험이 매물로 내놓은 남대문 사옥이 새 주인을 맞이할 전망이다. 현재 매수자를 선정한 이후 본격적인 협상 테이블이 차려진 상태다. 인수자로 낙점된 곳은 캡스톤자산운용이다. 캡스톤자산운용 밸류애드(value-add)를 통해 빌딩 가치를 끌어올려 투자금을 회수한다는 계획이다.

다만 리모델링에는 변수가 있을 전망이다. 지하 상가가 구분소유로 이뤄져 있는 만큼 동의가 필요하다. 리모델링을 전제로 매각을 추진하는 만큼 동의 여부가 딜 클로징에도 영향을 미칠 전망이다.

18일 부동산업계에 따르면 롯데손해보험이 매물로 내놓은 남대문 사옥을 캡스톤자산운용이 인수한다. 매도자 측은 캡스톤자산운용은 우선협상자로 선정하고 본격적인 협의에 돌입했다. 예상 가격은 단위면적(3.3㎡) 기준 1900만원 선이다. 매각 대상 연면적 고려시 2000억원 선에서 매각가가 결정될 것으로 보인다.

롯데손해보험 남대문 사옥은 1980년 준공된 지하 4층~지상 21층 건물이다. 전체 연면적은 4만5394.8㎡ 수준이다. 이번에 매각 대상은 롯데손해보험이 보유하고 있는 지하 아케이드 매장 일부와 지상층 전부다.

앞서 롯데손해보험은 조만간 도입이 예정돼 있는 새로운 지급여력제도 킥스(K-ICS)에 대비하기 위한 차원에서 남대문 사옥을 매물로 내놨다. 킥스가 도입되면 부동산 위험계수가 상향 조정되기 때문이다.

부동산 위험계수는 대략 25% 가량 상승할 것으로 예상되는데 이 경우 상승하는 만큼 더 많은 자산을 확보해야 하는 부담이 뒤따른다. 시가를 기준으로 보면 기존엔 150억원 안팎의 준비금을 쌓아두면 됐지만, 킥스 도입 이후엔 500억원의 준비금을 마련해야 한다.

캡스톤자산운용은 롯데손해보험 남대문 사옥이 노후 빌딩인 만큼 리모델링을 통해 가치를 끌어올린다는 계획이다. 리모델링은 기존 임차인을 유지하면서 층별로 순차적으로 진행될 전망이다.

부동산업계 관계자는 "상가 시설 현대화할 경우 정부가 비용 90% 지원하는 점을 활용해 밸류애드 전략을 짰다"며 "리모델링 이후 NOC(순 점유비용)는 19만원대로 예상된다"고 말했다. 순점유비용은 임차인이 실제 사용하는 전용 면적당 지불하는 비용을 뜻한다. 주로 전용률이 다른 오피스 빌딩간의 임대료를 비교하게 되는 기준이 된다.

다만 리모델링을 추진하기 위해선 변수가 뒤따를 전망이다. 지하상가를 보유 중인 구분소유자의 동의를 얻어야 한다는 점이다. 빌딩 리모델링을 추진하기 위해서는 소유자 전체의 동의가 수반돼야 한다.

10여년 전 건물 지하에 자리하고 있는 수입상가를 '㈜인백'에 일괄 매각했는데, 이후 ㈜인백이 다시 이를 기존 임차인들에게 분양해 현재의 소유 구조를 갖췄다.

문제는 구분소유하고 있는 상가수만 300개에 이른다는 점이다. 이들의 동의를 얻어내야 리모델링에 나설 수 있는 만큼 딜 클로징에 최대 변수로 지목된다. 그나마 다행스러운 점은 현재 분위기가 나쁘지 않다는 점이다.

부동산업계 관계자는 "300여개에 이르는 구분소유 지하상가 대표자들과 협의가 순조롭게 진행 중인 것으로 안다"며 "현재 분위기 대로면 연내 클로징도 가능할 전망"이라고 말했다.
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