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코람코, 한화갤러리아 광교점 '블라인드 리츠'로 매입 4000억 자금 중 1450억 투자…'신림 포도몰' 이어 2호 자리츠

고진영 기자공개 2020-12-31 13:36:56

이 기사는 2020년 12월 29일 14:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한화갤러리아 광교점 건물 인수를 추진 중인 코람코자산신탁이 투자 비히클(vehicle)로 리츠를 내세웠다. 올해 설정한 4000억원 규모 블라인드성 리츠의 자(子)리츠로 편입할 예정이다. 해당 리츠는 지난달 첫 자산으로 신림동 포도몰을 매입했는데 이번이 두 번째 자산 추가다.

29일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 수원시 영통구 광교중앙로 124에 있는 한화갤러리아 광교점을 인수하기 위해 '코람코가치투자부동산제3의2호(이하 갤러리아광교 리츠)'의 설립작업에 들어갔다. 리츠의 총 사업비가 6840억원가량이라는 점을 감안하면 실제 매입가는 약 6000억원으로 추정된다. 내년 2월까지 딜 클로징을 목표로 거래를 진행 중이다.

해당 리츠는 모자(母子) 형태로 꾸려질 예정이다. 갤러리아광교 리츠가 인수주체로 나서고 모리츠인 '코람코가치투자부동산제3호'에 자리츠로 들어가는 형태다. 갤러리아광교 리츠는 사업비중 1450억원 정도를 에쿼티로 채우기로 했으며 이에 해당하는 지분을 전부 모리츠가 인수할 계획으로 알려졌다.

코람코가치투자부동산제3호 리츠는 투자대상 부동산을 미리 확정하지 않고 만드는 블라인드 펀드 형태로 설정됐다. 블라인드 규모는 4000억원이다. 투자자 구성을 보면 교직원공제회가 가장 많은 2000억원을 출자했고 이밖에도 행정공제회(800억원)와 경찰공제회(400억원), 군인공제회(400억원), 농협중항회(400억원) 등이 참여했다.

이렇게 펀딩된 자금 중 21% 정도인 850억원은 앞서 11월 포도몰을 인수하면서 자리츠 지분 매입에 썼다. 한화갤러리아 광교점 인수에 약 1450억원을 더 투입하기로 했으니 대략 1700억원 정도가 남게되는 셈이다. 앞으로 2개 정도의 자산을 더 사들여 자리츠를 총 4개로 구성할 계획으로 전해졌으며 상장은 하지 않는다. 거래규모를 감안하면 한화갤러리아 광교점이 이중 가장 대형 자산이 될 전망이다.

한화갤러리아 광교점

한화갤러리아 광교점은 지하 7층~지상 12층 규모로 올해 3월 문을 열었다. 영업면적이 7만3000㎡(약 2만2000평)에 달해 한화갤러리아가 운영하는 5개의 백화점 중 제일 크다. 하지만 현금사정이 나빠진 한화갤러리아가 부동산 유동화에 나서면서 매물로 나오게 됐다.

한화갤러리아는 작년 수원점을 부동산개발업체 서울디엔씨에 약 1100억원을 받고 매각한 것을 시작으로 올 2월에는 천안 센터시티점도 세일앤리스백(매각 후 재임차) 방식으로 코람코자산신탁에 매각했다. 매각대금은 3000억원가량이었다.

그러다 올 6월에는 한화갤러리아 광교점에 대해서도 매각에 착수했다. CBRE코리아를 매각 주관사로 선정하고 원매자 물색에 나섰다. 역시 세일앤리스백 형태로 한화갤러리아가 광교점을 판 뒤 다시 임대해서 쓰는 방식이다. 한화갤러리아가 10년 만에 공들여 신축한 새 점포라는 점에서 추후 임대차계약이 해지될 가능성은 희박하다. 사실상 공실 리스크가 없다고 할 수 있다.

이렇다 보니 입찰 전부터 시장에서 관심이 높았고 올 8월경 진행된 입찰에서는 코람코자산신탁이 NH농협리츠운용과 막판까지 경쟁을 벌였다. 코람코자산신탁이 정량평가와 정성평가에서 근소하게 앞서면서 배타적 협상권한을 차지했다는 후문이다.

한화갤러리아가 광교점 개발에 들인 자금은 5000억원에 이른다. 매각이 성공적으로 진행될 경우 1000억원 선의 차익을 거둘 것으로 추산된다.

업계 관계자는 "코람코가치투자부동산제3호 리츠가 자금 절반 이상을 리테일에 투자했다"며 "최근 리테일 자산들은 인기가 없는 편이지만 신림 포도몰과 한화갤러리아 광교점의 경우 입지나 임차인 등을 봤을 때 모두 우수한 물건들"이라고 평가했다.
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