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코람코, '케이스퀘어 상계' 인수자에 코켐 낙점 4년 만에 약 240억 시세차익 전망…3월 말 딜 클로징 목표

고진영 기자공개 2021-02-15 13:23:52

이 기사는 2021년 02월 09일 14:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 매각 중인 ‘케이스퀘어 상계’(옛 삼부프라자)를 중소기업 코켐이 인수한다. 케이스퀘어는 코람코자산신탁의 자사 브랜드로, 상계 빌딩에 대해서는 현재 케이스퀘어 강남, 사당 빌딩과 함께 투자회수를 추진하고 있다.

이 빌딩들은 코람코자산신탁이 처음으로 블라인드성 리츠를 만들어 편입한 자산이라는 점에서 성공적인 엑시트 여부가 주목된다. 현재 국민연금이 최대 투자자로 있다.

9일 관련 업계에 따르면 코람코자산신탁은 케이스퀘어 상계의 매각을 위해 전날 코켐과 매매계약을 체결했다. 딜 클로징 시점은 3월 말을 목표로 잡았다.

앞서 코람코자산신탁은 작년 10월 케이스퀘어 빌딩 3곳의 매각 자문사로 CBRE코리아와 쿠시먼앤웨이크필드코리아를 선정해 원매자를 물색해왔다. 연말께 매각 IM(투자설명서)을 배포했고 운용사와 증권사, 시행사 등을 상대로 매각마케팅을 진행했다.

태핑 결과 글로벌도시개발과 코켐이 1월 매입의향서를 냈고 이중 711억원을 제시한 코켐이 인수자로 낙점됐다. 매입가를 감안하면 코람코자산신탁은 4년 만에 약 240억원의 시세차익(capital gain)을 거둘 수 있을 전망이다.

업계 관계자는 “원래 코람코 정했던 목표 매각가나 마케팅 예상가격을 웃도는 금액”이라며 “거래 종결 가능성도 확실하다고 판단해 계약한 것으로 안다”고 말했다. 매각 측과 코켐은 우선 대금의 10%를 계약금으로 주고받았고 잔금은 거래 종결시점에 지급된다.

현재 코람코자산신탁은 케이스퀘어 상계와 함께 강남, 사당에 대해서도 매각작업을 진행 중이다. 해당 빌딩들은 코람코자산신탁이 2016년 첫 블라인드펀드 방식의 리츠를 만들어 투자했다.

모(母)리츠 하나를 두고 자(子)리츠 4개를 차례로 편입해 4개의 자산을 담고 있는 형태다. 블라인드펀드는 1200억원 규모로 설정됐으며 투자자로는 국민연금과 교직원공제회 등이 참여했다. 모리츠 지분율은 각각 국민연금 54.17%, 교직원공제회 37.50%다.

자리츠 4개 중에서 신촌로터리 현대백화점 옆 대로변에 있는 케이스퀘어 신촌(자리츠 1호)은 이미 투자회수를 마쳤다. 작년 7월 1000억원을 받고 유수홀딩스에 팔았는데 나머지 딜들이 잘 마무리될 경우 4개 빌딩의 투자금 회수가 끝나는 셈이다.

이번에 매각되는 케이스퀘어 상계(옛 삼부프라자)는 자리츠 2호가 소유주체다. 2016년 코람코자산신탁이 470억원을 주고 사들였다. 노원구 중계동 364-19에 자리잡고 있으며 서울에서 입시학원이 밀집해 있는 대표적 지역인 '중계동 은행사거리 학원가'의 핵심입지다.

덕분에 중계동 학원 상권에서 풍부한 임차수요를 확보하고 있다는 점이 투자포인트로 꼽힌다. 작년 7월 말 기준 임대율은 98.84%, 연 임대료는 29억원 수준이다.
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