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[디벨로퍼 열전]자이에스앤디, 노후산단 용도변경…개발영역 다각화산업단지 구조고도화사업 참여…증자대금, 주택개발 토지매입 활용

신민규 기자공개 2021-04-05 13:26:15

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국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2021년 04월 02일 10:26 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

중소규모 개발분야에서 입지를 다진 자이에스앤디가 신규영역으로 노후산업단지를 눈독들이고 있다. 옛 SK네트웍스 주유소 부지를 사들여 올해 첫 비주거 개발에 성공한 데 이어 노후산업단지의 용도를 변경(컨버전)해 오피스텔로 개발하는 사업에도 착수했다.

추가적인 토지매입 실탄을 마련하기 위해 1100억원대 증자를 추진할 정도로 공격적인 행보를 보이고 있다. 증자대금 전액은 향후 2년간 주택개발 사업을 위한 토지 확보에 쓰일 계획이다.

자이에스앤디는 한국산업단지공단이 추진하는 산업단지 구조고도화 민간대행사업에 시행사와 함께 참여했다. 건축허가 접수 단계로 8월 착공을 계획하고 있다.


서울디지털산업단지내 가산동 326-4, 8번지 일대를 지원시설용지로 용도변경해 오피스텔을 신축하는 것이 골자다. 공단 측은 용도를 변경해주는 조건으로 개발이익의 25%를 재투자 형태로 환수받는다. 건축허가를 받으면 자이에스앤디와 개발 시행사는 서울주택도시공사(SH)와 매입약정을 체결해 투자자금을 회수하는 방식이다. 대금지급은 골조완료시 60%(765억원)가 진행되고 나머지(510억원)를 준공 후 받는다.

자이에스앤디는 시행사의 토지비 및 초기 사업비 지원을 위해 118억원의 금전대여를 결정했다. SH와 매매약정이 이뤄진 후에 개발이 이뤄지기 때문에 공사비 확보에 대한 리스크가 적은 사업구조가 한몫했다.

산업단지 구조고도화 민간대행사업은 토지 용도변경을 지원해 민간사업자가 지식산업센터, 주거편의시설 건립 등 구조고도화 사업을 할 수 있도록 길을 열어주는 것이다. 사업자로 선정되면 산업시설구역으로 지정됐던 곳이 지원시설구역 또는 복합구역으로 변경된다. 대상단지는 25개 산업단지로 국가산단 20곳과 일반산단 5곳이 대상이다. 개발이익의 25% 이상을 공공시설 및 산업기발시설에 재투자하는 조건이 달려있다.

자이에스앤디의 경우 중소규모 개발사업 업력이 쌓이면서 새로운 영역에서도 사업 파트너로 초대되는 사례가 늘고 있다. 이번 사업은 추가적으로 SH의 매입약정 프로세스까지 얹었다는 점에서 개발역량을 한단계 높였다는 평가를 받고 있다.

부지를 사들여 시작한 자체사업에서도 올해 성과를 내기 시작했다. SK네트웍스의 직영주유소 부지 5곳 가운데 서울 양평동 부지를 지식산업센터(양평자이비즈타워)로 분양 완료했다. 회사 첫 비주거 개발사례로 기록된다.

서울 보문동, 거여동, 미아동, 중화동에 위치한 나머지 부지 네곳도 3분기 중에는 인허가를 마칠 예정이다. 리츠나 펀드를 통해 개발사업을 진행하는 수순을 밟게 된다.

지속적인 개발사업 확보를 위해 토지매입 목적의 증자도 계획대로 추진하고 있다. 모기업인 GS건설 지원을 받아 1140억원 규모의 유상증자가 내달 예정돼 있다.

이번 증자대금은 전액 주택개발을 위한 토지매입 목적의 운영자금으로 사용된다. 올해 600억원을 프로젝트 두건으로 나눠 진행하고 내년 540억원을 추가 집행할 계획을 갖고 있다.

시장에선 도심 역세권을 고밀도로 개발하고 소규모 재개발을 장려하는 정책이 공개된 만큼 중소규모 개발에서 기회가 있을 것으로 내다봤다. 자이에스앤디는 상장 초기부터 500세대 미만의 세컨티어 마켓에 초반부터 주력했다. 서울과 주요 대도시에 1000평 미만의 중소규모 필지가 대부분이라 개발 수요가 꾸준히 늘어나는 추세다.
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