이 기사는 2021년 05월 10일 10:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

푸른파트너스자산운용이 영종도 오피스텔 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 물량을 셀다운(재매각)해 리테일 상품으로 내놨다.

10일 금융투자업계에 따르면 푸른파트너스자산운용은 ‘푸른 영종하늘 전문투자형 사모투자신탁’ 투자금을 유치했다. 모집액은 180억원으로 리테일에서 다수 고객 자금을 모집하고 일부는 자사 펀드로 채운다. 프라임브로커(PBS) 파트너는 NH투자증권이 맡았다.

펀드 유입자금은 인천 영종도 소재 오피스텔 개발사업(PF 2순위)에 투입된다. 프로젝트는 광영디앤엠이 시행사, 대창기업이 시공사로 참여하고, 신한금융지주가 최대주주인 아시아신탁이 신탁사 계약을 맺고 있다. 개발사업 완료 시점은 2022년 12월말 무렵이다.

전체 PF 규모는 825억원 수준으로 푸른파트너스자산운용 펀드 180억이 2순위로 참여한다. 다른 1순위의 경우 600억원(한도)으로 기존 대주단이 그대로 책임진다. 대주단은 키움캐피탈, 한국캐피탈, 전북은행 등이다. 관리형토지신탁을 통해 우선수익권을 담보한다.

푸른파트너스자산운용은 안정성과 수익성을 감안해 리테일로 상품을 내놨다. 엑시트 분양률이 70%대 수준인 만큼 리스크 발생 가능성이 높지 않다고 판단했다. 현재 진행 중인 분양률 역시 70%를 상회한다. 타 개발사업 근질권 설정을 통해 안전장치도 강화했다.

펀드가 대출을 실행하는 오피스텔 PF 물건의 소재지는 인천시 중구 중산동에 위치한다. 지하7층~지상22층 건물로 오피스텔 및 상가 등을 개발하는 프로젝트다. 시공사 책임준공과 미이행시 채무인수 등은 통상적인 안전장치를 통해 원리금 회수 장치를 열어뒀다.

해당 개발 사업은 3년 전인 2018년 토지지매매계약을 체결하면서 닻을 올렸다. 이듬해 건축허가 완료, 최초 PF 기표 등이 이뤄졌다. 2020년 1월 착공과 함께 분양을 시작한 뒤 최근 2순위 PF 대출채권에 관련한 셀다운이 진행됐다. 하이투자증권 보유 물량이다.

푸른파트너스자산운용은 투자자들에게 5%대의 목표 수익률을 제시했다. 높은 편은 아니지만 역으로 엑시트 리스크는 낮다. 1순위는 이보다 소폭 낮은 3~4%대 수준으로 추산된다. 각각 엑시트 분양률은 50%대 초반, 70%대 초반 등인 것으로 전해진다.

업계 관계자는 “100억원 안팎의 자금이 통상적 수준이지만 규모를 늘려 고객을 모았고 일부 자금은 자사 펀드를 통해 참여한 것”이라며 “영종도 소재, 견조한 분양실적 등을 고려해서 리스크를 체크한 만큼 위험 현실화 가능성은 높지 않다고 봤다”고 말했다.

푸른파트너스자산운용은 2015년 설립돼 이듬해 헤지펀드 비즈니스에 진출했다. 4월말 수탁고는 2000억원대 초반이다. 3년전 60억원 수준이던 자기자본은 2020년말 150억원대를 돌파하는 등 꾸준히 사세를 키웠다. 주식(공모주)과 PF 등이 핵심 투자자산이다.