이 기사는 2021년 12월 21일 13:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용의 첫 상장 부동산 공모펀드 '맵스리얼티1'의 오피스빌딩 자산가치가 높아지면서 수익률 상승이 기대된다. 미래에셋플레이스와 특수목적법인(SPC)을 통해 투자한 판교미래에셋센터의 평가액이 각각 크게 상승했다. 인근 부동산 가격 상승과 임대차 계약 갱신 등으로 밸류가 높아진 것으로 보인다.

21일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 이달 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호(맵스리얼티1)'이 투자하고 있는 오피스빌딩의 자산가치를 재평가해 고지했다. 미래에셋플레이스와 판교미래에셋센터가 대상이다.

미래에셋플레이스의 자산가치는 968억원으로 상향조정됐다. 직전 평가액은 903억원으로 약 65억원의 자산가치 상승을 기록했다. 지난해 말 자산가치 재평가에서 한해 만에 207억3100만원이 상승한 바 있다. 투자금액은 631억원이다.


미래에셋플레이스는 성남 분당에 위치한 대지면적 2314㎡, 연면적 1억9017㎡의 건물이다. 지하 3층부터 지상 8층을 사용하며 준공연도인 2008년 2월 맵스아시아퍼시픽 1호에 소유권이 이전됐다. 주수입원은 임대료로 최근 월간리포트인 10월 말을 기준으로 임대율은 100%다.

미래에셋플레이스의 기존 임차인이 재계약을 맺으며 평가가치가 올랐다. 인근 주요 건물로 꼽혔던 분당 서현빌딩이 2020년 매각되면서 실거래가도 반영됐다. 분당 서현빌딩은 대지면적 600평대, 연면적 5000평대 자산으로 베스타스자산운용이 800억원대에 매입한 것으로 알려졌다. 수수료 등을 제한 부동산 매입금액은 710억원 수준이다.

미래에셋자산운용은 "미래에셋플레이스 기존임차인이 재계약을 맺으며 임·관리비 상승해 평가가치가 조정됐다"며 "인근 지역의 주요 부동산 매물이었던 서현빌딩이 거래되면서 건물의 노후도와 임대차 특성 등을 비교해 평가반영했다"고 설명했다.

판교 미래에셋센터의 자산가치는 2398억원으로 올랐다. 직전 최근 평가액은 2238억원으로 160억원이 상승했다. 투자금액은 1071억원이다.

판교 미래에셋센터에 투자하는 부동산투자목적회사 인터에셋홀딩스의 순자산은 146억원 상승했다. 현금성자산이 25억5000만원 줄었고 부동산 자산가치가 160억원 상승한 여파다. 임대차보증금과 부채 감소분 일부도 반영됐다.

판교 미래에셋센터는 성남 분당의 오피스빌딩으로 대지면적 3310㎡, 연면적 41517㎡의 규모를 갖췄다. 지하 6층부터 지상 16층을 활용한다. 임대율은 99.5%로 비즈니스 호텔로 운영되는 중이다. 준공연도는 2014년 4월로 부동산개발회사인 인터에셋홀딩스가 지분 100%를 갖고 있다. 맵스리얼티1이 인터에셋폴딩스의 100% 모회사다.

주변 지역의 부동산 가격·임대료 상승이 영향을 미쳤다. 미래에셋자산운용은 "지난해 대비 호텔 임대료 상승분, 앞으로 호텔 영업이 지속적으로 개선될 것을 가정해 반영했다"며 "또 인근 거래사례인 삼평동 641부지, H스퀘어 등을 고려해 가치를 평가했다"고 덧붙였다.

자산운용사 대체투자부문 관계자는 "분당 지역의 경우 계속 부동산 가격이 상승 추세로 추가 수익을 노릴 수 있는 지역"이라며 "향후 평당가가 최소 1800만원을 웃돌 것으로 전망한다"고 분석했다.

맵스리얼티1의 순자산은 9637억원을 기록하고 있다. 폐쇄형으로 2017년 1월 9일부터 2월 1일까지 약 4300억원을 모집해 설정됐다. 2017년 4월 한국거래소에 상장했다.

아시아태평양지역 부동산과 부동산투자목적회사에 투자하는 펀드다. 자산구성의 약 84%가 부동산으로 센터원 토지와 건물의 비중이 각각 53.96%, 22.92%로 가장 높다. 판교호텔 부동산 대여금과 미래에셋플레이스(토지·건물), 인터에셋홀딩스 등이 뒤를 따른다.

두 투자자산의 가치가 상승하면서 기준가격은 227.03원 상승했다. 직전 기준가격은 1만151.71원으로 1만378.74원으로 조정됐다. 맵스리얼티1의 주가는 최근 거래일인 20일을 기준으로 4800원을 기록하고 있다.