이 기사는 2024년 08월 08일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스밸류리츠는 올해 상장 5년차를 맞았다. 몸집을 키우기 어려운 재간접리츠의 한계에도 불구하고 지난 4년간 운용자산 규모를 4배 이상 키웠다. 이지스자산운용이 리츠와 펀드를 동시 운용해 신규 투자나 자산 밸류애드 등 다방면에서 협업할 수 있었다.

주가는 현재 공모가를 웃돌고 있다. 연초만 해도 5000원 이하에서 거래됐지만 오는 8월 결산 기준 특별배당을 약속한 뒤 주가가 10% 이상 대폭 상승했다. 상장리츠로선 드물게 배당락일 전에 특별배당 금액을 확정하는 등 밸류업에 힘 쓰고 있다. 적정주가는 8100원대로 분석된다.

◇코어 88%, 플러스알파 12% 자산 배분

이지스밸류리츠는 2020년 7월 유가증권시장에 입성했다. 부동산 펀드 비중이 40%를 넘는 재간접리츠다. AUM 상장 당시 3000억원이었지만 4년이 흐른 지금 1조4000억원 수준으로 성장했다.

투자 섹터를 다각화해 놓은 상태다. 이지스밸류리츠는 코어 자산과 플러스알파 자산을 포트폴리오에 적절히 배분하는 전략을 취하고 있다. 오피스 등 코어 자산으로 안정적인 배당재원을 확보하는 동시에 물류센터, 데이터센터, 개발 물건 등 플러스알파 자산에 투자해 고수익을 올리겠다는 목표를 세웠기 때문이다.

현재 오피스 3개, 데이터센터 2개, 물류센터 1개를 담고 있다. 태평로빌딩, 트윈트리타워, 북미데이터센터가 코어 자산에 해당한다. 이수화학반포사옥과 이천YM물류센터는 플러스알파 자산으로 분류했다. 현재 포트폴리오상 코어 자산과 플러스알파 자산의 비율은 각각 88%, 12%다. 이를 70%, 30%까지 조정한다는 계획이다.


◇이지스자산운용과 신규 투자·자산 밸류애드 '협력'

이지스밸류리츠는 재간접리츠의 단점을 최소화했다는 특징을 갖고 있다. 리츠의 자산관리회사(AMC)와 리츠가 투자한 부동산 펀드의 운용사 모두 이지스자산운용이다. 리츠와 펀드가 통일된 의사결정을 내리기가 쉽다. 같은 이유로 배당 예측가능성이 높은 편이고 연속성 있는 리츠 운용 역시 가능하다.

나아가서 이지스밸류리츠는 리츠-펀드간 적극적 협력 구조를 짰다. 자산의 확보나 밸류애드, 펀드의 재구조화 등에 함께 참여해 상장리츠 투자자 이익을 극대화하고 있다.

먼저 자산 밸류애드 측면에서 협업 중이다. 이지스밸류리츠는 기존에 이지스25호펀드가 구분소유하고 있던 트윈트리타워B동 저층부를 매입할 수 있도록 약 50억원을 추가 투자하기로 했다. 구분소유 문제를 해결하고 자산 전체에 대한 단일 소유권을 확보하게 되는 셈이다.

태평로빌딩 밸류애드도 추진 중이다. 이지스밸류리츠는 이지스자산운용, 삼우건축사사무소, 삼성전자와 함께 미래공간 플랫폼 공동개발을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 또 이지스97호펀드는 삼우건축사사무소와 태평로빌딩 리모델링을 위한 설계 계약을 맺었다. 리모델링을 통해 오피스 전용공간을 확장하고 프라임 오피스로서 상징성을 높인다는 계획이다.

오는 결산기 특별배당 역시 이지스97호펀드 재구조화에 참여해 얻은 수확이다. 태평로빌딩의 자산가치가 상승한 가운데 자산을 매각하지 않고 평가이익 일부를 실현시켜 투자자들에게 나누기로 했다.

이 외에도 업계 1위 부동산 자산운용사인 이지스자산운용의 상장리츠로서 신규 투자 측면에서 우위를 점한 상태다. 기관투자자 또는 위탁운용펀드와 조인트벤처를 맺어 우량자산 투자 기회를 넓힌다는 계획이다. 실제로 이지스밸류리츠는 더에셋 인수를 추진한 바 있다.


◇P/NAV 0.659, 30% 저평가…8월 말 결산, 연말 특별배당 지급 예정

이지스밸류리츠의 순자산가치(NAV)는 4175억원으로 추산된다. 지난 5월 말 기준 반기보고서상 자산총계 5134억원에서 이자발생부채에 해당하는 총 차입금 959억원을 차감해 계산했다. 같은 기간 공정가치 측정금융자산 규모는 4523억원으로 나타났다.

주가는 현재 30%가량 저평가된 상태다. 순자산가치 대비 주가 비율을 뜻하는 P/NAV가 0.659다. 시가총액에서 NAV를 나눠서 구한 수치다. 이지스밸류리츠는 지난달 말 5350원에 거래를 마쳤다. 상장 주식 수 5144만3469주를 기준으로 한 시가총액이 약 2752억원이다. 적정주가를 재산정하면 8116원 정도다.

상반기 중 주가가 공모가 이상으로 회복됐다. 이지스밸류리츠는 올해 첫 날 4600원에 거래를 마쳤다. 최근 주가는 5200원 안팎에서 거래되고 있다. 올해 들어 10% 이상 주가가 상승한 셈이다.

지난 5월 특별배당 계획을 발표한 뒤부터 주가가 우상향했다. 이지스밸류리츠는 태평로빌딩 자산가치 상승분을 미리 주주들에게 나눠주기로 했다. 오는 8월 결산 기준으로 주당 600원 이상을 배당하겠다고 공표했다.

이지스밸류리츠는 상장리츠 최초로 '선배당 후투자' 정책을 도입했다. 11월경 정기주주총회에서 배당금이 확정되면 오는 11월 말에서 12월 초에 설정될 배당 기준일에 이지스밸류리츠를 보유한 주주들이 특별배당을 받을 수 있게 된다. 배당금 지급도 이르면 12월 중 이뤄진다.

상장 이후 총 수익률은 45% 안팎을 기록할 전망이다. 마지막 결산 배당을 지급한 9기(23년9월~24년2월)까지 누적 주당배당금 1290원에 10기(24년3월~24년8월) 예상 주당배당금 600원을 더하면 총 누적 주당배당금은 1890원이 된다. 누적 배당수익률만 해도 37.8%에 달한다. 더불어 지난 7월 말 종가 5350원을 기준으로 한 주가수익률은 7.0%로 나타났다.