이 기사는 2025년 05월 23일 14시47분 thebell에 표출된 기사입니다

최근 신한리츠운용에서 신한알파리츠와 신한서부티엔디리츠의 중단기 사업계획을 발표했습니다. 이번 시간에는 국내 대표 상장리츠인 신한알파리츠의 투자 전략과 성장 방향에 대해 직접 이야기를 들어보려고 합니다. 신한리츠운용 상장리츠전략부 박광규 차장님 모셨습니다.

Q. 본격적인 이야기를 나누기에 앞서 신한알파리츠에 대한 간단한 소개 부탁드립니다.

신한알파리츠는 신한리츠운용이 만든 첫 번째 상장리츠입니다. 2018년 8월 유가증권시장에 상장돼서 7년 정도 운용 중인 리츠입니다. 상장리츠가 본격화되는 시기, 그 시작을 알렸던 리츠라고 볼 수 있습니다.

신한알파리츠는 서울과 판교 등 주요 업무권역의 오피스에 전문 투자하고 있는 국내 대표 오피스 리츠입니다. 현재 11개 오피스, 연면적 10만평 규모의 오피스 포트폴리오를 보유 중입니다.

Q. 신한알파리츠에 '국내 대표 상장리츠다' 이런 수식어가 많이 붙는데요, 그 배경과 이유가 있을까요?

신한알파리츠는 국내 상장리츠 중에서 가장 성장성 있는 모습을 보여주고 있는 리츠입니다. 상장 당시에는 총 자산규모(AUM)가 5900억원이었는데요. 7년이 지난 지금은 연결기준으로 (AUM이) 약 2조 6000억원 수준으로 늘어서 성장성을 입증했습니다.

그 결과 현재 국내 상장리츠 중 가장 높은 주가를 기록하고 있습니다. 대부분 국내 리츠가 5000원의 발행가를 갖고 있어서 주가 수준을 비교하기가 용이한데요. 신한알파리츠가 리츠 중에서 주가 1위를 상장 이후부터 계속 유지하고 있습니다.

그리고 지속적으로 증가하는 배당금을 지급하려는 노력을 이어오고 있는데요. 지난해 말 기준으로 누적 배당수익률 52.3%를 기록했습니다.

Q. 누적 배당수익률이 50%가 넘는다고 하셨는데요. 이 개념에 대해 부연 설명을 부탁드려도 될까요?

신한알파리츠 상장 당시 공모가 5000원에 투자하신 투자자들이 현재까지 주식을 계속 보유하셨다면 1주당 2500원 이상을 배당 받으신 것으로 해석할 수 있습니다. 그러니까 투자 7년 만에 원금의 절반 이상을 배당으로 회수하신 셈입니다.

Q. 상장리츠전략부에서 신한알파리츠 사업계획을 이번에 발표했습니다. 이번 콘텐츠에서 가장 중요한 내용이 될 것 같은데요. 투자계획과 관련해서 신한알파리츠가 앞으로 어떤 기준을 두고 물건을 담을 것인지 계획에 대해서 설명 부탁드립니다.

리츠는 자산의 규모가 클수록 자금조달 능력이 강화됩니다. 신용등급도 올라가면서 경쟁력이 생기게 되는데요. 알파리츠는 포트폴리오를 이제 막 구축한 단계이고 이 포트폴리오를 확장 및 개선해 나가는 것이 중요한 과제라고 생각하고 있습니다.

이런 과정에서 저희가 투자하려고 하는 자산들은 중장기적으로 '배당에 기여할 수 있는 자산'을 편입해서 안정적이고 성장하는 배당금을 지급하는 데 기여하는 자산을 편입하려고 합니다.

그리고 자산 편입 과정에서 유상증자가 수반되더라도 이로 인한 배당금 희석이 발생하지 않도록 할 계획입니다. 그리고 서울 및 판교 주요권역 오피스 중에서도 컨디션과 입지를 고려해서 안정적인 임대가 가능한 자산을 담으려고 하고요. 추후 매각 가능성도 고려해야 하기 때문에 원활한 거래가 가능한 5000평에서 1만5000평 면적의 오피스를 우선 검토할 예정입니다.

Q. 아무래도 자산 편입을 한다고 하면 '유상증자를 하지 않을까?', '주주가치가 희석되지 않을까' 이런 우려가 있는데요. 대비책이 있는지 궁금합니다.

그런 우려를 저희도 잘 알고 있고요. 여러 투자자분들과 시장 관계자들을 통해서 확인했습니다. 시장 상황을 고려해서 금년도는 유상증자를 진행하지 않으려고 하고 있고요. 유상증자 규모도 최소화 할 계획입니다.

혹시나 우량자산 편입 등으로 유상증자가 필요한 경우가 발생할 수도 있는데요. 이제 그럴 경우에 한해서 시가총액 20% 수준 이하로 진행할 수 있도록 노력할 예정입니다.

Q. 최근에 종각, 광화문이 중심이 되는 시내업무지구(CBD) 내 '오피스 공실률이 올라가고 있다', '앞으로 오피스 과잉공급으로 임대료가 떨어질 것이다' 이런 전망이 나오고 있습니다. 신한알파리츠가 아무래도 CBD 오피스를 많이 보유하고 있는 만큼 현재 임대 관리 상황이 궁금합니다.

현재 신한알파리츠의 전체 공실률은 0%를 기록하고 있습니다. 그렇다고 임차를 무작정 채우기만 한 것이 아니라 임차조건을 잘 개선해서 작년 기준으로 봤을 때 신규 또는 재계약한 임차인의 경우에는 임대료를 23.5%, 관리비는 15%를 올려서 임대조건을 적극적으로 개선해서 수익성을 높이고 있습니다.

그리고 말씀해 주신 것처럼 향후 CBD 권역에 많은 공급이 예상되고 있습니다. 알파리츠의 경우 보유 자산의 7개가 CBD에 위치한 상태거든요. CBD 자산 임대관리의 필요성도 저희가 인지하고 있는데요. 현재 임대 중인 주요 임차인들과 만기 전 조기 재계약을 추진해서요. 공급이 집중되는 시점에 공실을 최소화하려고 합니다.

Q. 올해부터 연도별 임대 만기 도래 규모에 대해서도 설명해 주시면 좋을 것 같아요.

3년 이내 48% 면적이 만기 도래를 앞두고 있습니다. 저희는 해당 면적에 대해서도 적극적인 임대조건 개선을 진행하려고 하고 있고 이를 통한 임대 수익 증가가 기대되는 상황입니다.

Q. 투자자들이 리츠 투자를 결정할 때 가장 중요하게 생각하는 요소가 배당이 아닐까 싶은데요. 신한알파리츠의 예상 배당금 가이던스가 있다면 설명 부탁드립니다.

신한알파리츠는 지속적인 주당배당금의 상승을 목표로 삼고 있습니다. 3월 말 결산 기준으로는 목표 배당금보다 1원 상승한 주당 173원을 지급할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 공모가 기준으로 봤을 때 배당률은 6.9% 이고요. 시가 5700원 기준으로 했을 때 배당률은 6% 정도입니다. 이후에도 계속 배당금을 높여서 2027년도에는 180원대 배당금 지급이 목표입니다.

Q. 금리 인상기이다 보니까 다른 상장리츠들을 봤을 때 차입금의 만기나 변동금리 조건에 따라서 배당이 약속했던 것보다 하락하는 곳들도 있었습니다. 신한알파리츠의 전체적인 차입 구조도 궁금합니다.

알파리츠 고정금리 대출 중 3530억원의 대출이 올해 만기가 도래하구요. 대부분 대출이 5.3% 정도 금리의 대출입니다. 그런데 지금 시점에 오피스 선순위 담보대출 금리가 3.9~4% 수준이기 때문에 올해 만기가 도래하는 3530억원에 대해서는 1.3%p 낮은 수준의 대출로 대환이 가능할 것으로 판단하고 있습니다. 이를 통해 연간 35억원의 이자비용을 낮출 수 있을 것으로 생각하고 있습니다.

그리고 변동금리 대출도 4135억원이나 됩니다. CD금리에 연동돼 있고요. 전년 평균대비 거의 0.8%p 가까이 CD금리가 내려와 있는 상황입니다. 그래서 이 부분에서도 이자 비용이 절감될 것으로 보이고요. CD금리가 0.1%p 내려올 때마다 연간 4억원의 이자 비용이 절감될 것으로 기대하고 있습니다.

Q. 최근에 진행 중인 자산 편입 건에 대해서도 설명이 필요할 것 같은데요. 강남업무지구에 위치한 BNK디지털타워를 편입하는 것으로 알고 있습니다. 어떤 자산인지 설명 부탁드려도 될까요?

자산 편입을 추진하고 있는 BNK디지털타워는요. 강남역 역세권에 위치한 1만1000평 규모의 오피스 빌딩입니다. 삼성타운 바로 인근에 위치하고 있는 자산이고요. 강남역 쪽에 가보셨다면 한 번쯤 보셨을 만한 건물이라고 생각됩니다. 입지적으로 교통접근성이 매우 우수하고 향후 인근에 롯데칠성 부지 개발, 경부고속도로 지하화 등 개발로 가치 상승 여력이 높은 지역입니다.

저희가 BNK디지털타워를 평당 4070만원에 매입하게 되는데요. 인근 강남권역(GBD) 거래 사례들을 본다고 하면 평당 4000만원 중반을 넘어서는 수준입니다. 이런 점을 감안한다고 했을 때, 강남권역에서 합리적인 가격 수준으로 거래가 이뤄진다고 생각하고 있습니다.

Q. 투자자들이 가장 우려하는 '자산 편입을 하면 유상증자를 하는 게 아니냐' 라는 우려가 있는데 어떻게 자금 조달을 마칠지 설명 부탁드립니다.

BNK디지털타워 매입을 위해 보증금을 제외한 약 5000억원을 조달할 계획입니다. 선순위 담보대출로 3100억원, 후순위 담보대출로 700억원을 조달할 계획이고요. 대출기관 모집은 완료됐습니다. 그리고 여유현금 220억원을 활용해서 보통주 출자를 할 계획이고 종류주 970억원은 전단채를 발행해 조달할 계획입니다.

6월 내로 자산 매입은 마무리할 예정이고요. 1년 이내에 후순위 대출 700억원과 종류주 970억원을 조달하기 위한 전단채를 상환할 계획입니다. 상환 재원을 마련함에 있어서 아직 사용하지 않은 잔여 LTV를 활용해서 유상증자 부담을 최소화 할 계획입니다.

Q. BNK디지털타워 편입으로 얻게 되는 효과도 중요할 것 같은데요. 설명 부탁드려도 될까요?

단기적으로는 일단 CBD에 집중되어 있는 포트폴리오의 분산 및 GBD 투자 비중이 늘어서 포트폴리오 효과가 더 강화될 것으로 판단하고 있습니다. GBD 비중이 면적 기준으로 이전에는 약 15%에서 BNK디지털타워 편입이 완료될 경우에는 23%로 늘어나게 됩니다.

배당금도 후순위 대출과 전단채 금액을 전액 유상증자를 한다고 하더라도 5년 평균 주당 1.1원의 상승효과가 있을 것으로 기대하고 있는데요. 약 잔여 LTV를 활용할 경우에는 유상증자 대비 조달비용을 낮출 수 있을 것으로 생각돼서 배당금 상승여력을 높일 것으로 예상하고 있습니다.

그리고 장기적 관점에서는 BNK디지털타워의 입지가 가치상승 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있기 때문에 향후 가치상승을 기대해볼 수 있는 자산입니다.

Q. 마지막으로 투자자분들에게 남기고 싶은 말씀이 있다면요?

이번 기회를 통해 저희 사업계획을 좀 더 상세하게 이해할 수 있는 계기가 될 수 있었으면 좋겠고요. IR도 연 2회 이상 정기적으로 할 계획이라 앞으로 더 많이 찾아뵙고 더 나은 모습 보이도록 노력하겠습니다. 많은 관심 바랍니다.