이 기사는 2025년 09월 03일 08시45분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 부동산펀드를 통해 보유 중인 홈플러스 전주효자점에 대한 차입금을 연장하는 데 성공했다. 홈플러스의 법정관리행으로 인해 불확실성이 가중되는 상황에서 나름 의미있는 결과물을 만들어냈다는 평가다. 다만 공정가 하락과 기준가 하락까진 방어하지 못했다.

2일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 홈플러스 전주효자점에 투자한 '이지스코어리테일126호'의 선순위 및 중순위 차입금에 대한 만기를 연장했다. 기존 2025년 8월 31일에서 2026년 8월 31일로 12개월 연장했다. 차입 구조는 기존과 동일하다. 선순위 대주는 삼성생명, 중순위 대주는 농협은행(머큐리자산운용)과 SBI저축은행이다.

선순위 대출금은 설정 당시 825억원이었는데, 일부 상환이 이뤄지면서 현재 잔액은 774억원이다. 중순위 차입금은 총 250억원 규모다. 금리는 선순위 연 6.1%, 중순위 연 7.6%로 기존과 동일하다.

홈플러스가 법정관리에 들어가면서 임대료 미지급 및 인하 이슈 등 여러 부정적인 요인이 이어지고 있는 상황에서 이지스자산운용으로선 나름 시간을 버는 데 성공했다. 남은 1년여 동안 자금 회수를 위해 분주히 움직일 것으로 보인다.

물론 대출 만기 연장과 동시에 본건 펀드 운용에 추가적인 제약이 부과됐다는 점은 부담스러운 요인으로 작용할 전망이다. 대출 기간 중 발생하는 이익금 전액은 선순위 차입금 상환에 우선 배정된다. 또 대주의 서면 동의 없이 수익자에 대한 급부, 반대매수청구권 지급, 이자 지급 등도 제한된다. 차입금이 전액 상환되기 전까지는 운용사 보수 또한 지급이 금지된다.

다만 이번 차입 만기 연장에 성공했지만 기준가격의 추가 하락은 피하지 못했다. 외부 평가기관은 2025년 8월 기준 홈플러스 전주효자점의 공정가치 평가액을 1637억원으로 책정했다. 이는 지난해 10월 기준 평가액 1834억원 대비 약 10.7% 하락한 수치다. 평가 하락의 주요 원인으로는 홈플러스 본사의 회생절차 개시 이슈가 지목됐다. 평가액 하락에 따라 2025년 9월 1일 기준 공고되는 수익증권 기준가격은 Class A 기준 784.77원으로 이전 대비 10% 안팎으로 빠졌다.

문제는 반대매수청구권 행사분의 회계 처리 여부에 따라 기준가격이 더욱 낮아질 수 있다는 점이다. 펀드는 2023년 5월 12일 수익자총회를 통해 행사된 반대매수청구권을 아직 지급하지 못하고 있는 실정이다. 이를 부채로 회계처리할 경우 기준가격은 Class A 기준 736.91원으로 더욱 낮아진다. 현재 관련 회계처리는 감독당국 및 예탁결제원과 협의 중이다.

2023년 6월 15일 기준 반대매수청구권 행사분에 적용된 기준가격은 Class A 기준 1030.72원이었던 만큼 최근 기준가 대비 낙폭은 250원 이상으로 확대된 상황이다. 현금 유동성 제약, 차입금 우선 상환 구조, 급부 제한 등 다층적인 구조적 제약이 발생하면서 이지스코어리테일126호는 향후 자산 유동화 및 엑시트 전략에도 상당한 제약을 받을 가능성도 배제하기 힘든 상황이 됐다.