이 기사는 2010년 11월 23일 10:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

공모형 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 분쟁을 방지하기 위해서는 사업협약 등 주요계약을 명확하게 규정해야 한다는 주장이 나왔다.

사업참가자들간의 분쟁이 많은 공모형 부동산 PF사업에서 기준이 없으면 최악의 경우인 법적분쟁까지 가기 때문이다.

박주봉 법무법인 율촌 변호사는 22일 '공모형 부동산 PF사업 및 부동산신탁의 법리적 문제에 관한 세미나'에서 공모형 부동산 PF가 민간 PF보다 사업참가자가 많아 사업 진행에 갈등이 많다고 설명했다.

박 변호사는 그 이유를 "공모형 부동산 PF를 총괄하는 근거법령이 없기 때문"이라며 "사업참가자들의 판단 기준이 되는 법리적 기본이 받쳐주지 못하면 각자의 이해관계만을 추구해 매번 사업마다 갈등이 나타난다"고 말했다.

박 변호사는 "현재의 공모형 부동산 PF가 리스크 분담이나 역할 분담이 제대로 이뤄져 있지 않다"며 "재무적 투자자(FI)의 역할은 약하고 건설사만 부담을 지는 기형적인 사업구조는 전체 사업의 수익성에 악영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다.

갈등을 해결하는 가장 바람직한 방안은 사업참가자들의 책임 분담이지만 쉽지 않다. 양 당사자들 사이에서 책임 분담이나 대응방안이 이뤄지지 않으면 사업은 무너지고 법적 공방까지 가게 된다. 용인 동백지구 쥬네브 개발사업, 인천 도화지구 복합단지 개발사업, 일산 한류월드 2구역 개발사업 등은 공공기관과 민간사업자간 갈등이 법적분쟁까지 간 경우이다.

조장혁 변호사는 공모형 부동산 PF에 대한 근거 법령이 없는 현재엔 사업협약에서 모든 사항들을 적절하게 규정해야 한다고 주장했다. 그는 "(근거 법령이 없기 때문에) 일반적 법리보다 개별적 약정이 더 중요"하다며 "사업협약에 모든 게 나와 있으면 법적 분쟁 발생 소지도 적다"고 설명했다. 프로젝트금융투자회사(PFV) 구성원의 탈퇴 가능 여부, 유상증자 참여 여부 등을 모두 사업협약에 명확하게 규정을 두고 있다면 간단하게 해결할 수 있다는 것이다.

다만 아쉬운 것은 사업협약이 부동산 경기 침체 등 급격한 상황 변화를 반영하지 못한다는 점이다. 기존 계약에 민간사업자가 묶이는 형평에 맞지 않는 경우가 있지만 현 법률상 해결 방법은 계약의 해지 뿐이다.

조 변호사는 "다행히 최근 수정을 우선적으로 인정해야 한다는 견해가 부각되고 있다"고 설명했다. 현재 개정이 논의되고 있는 민법에서는 사업계획 자체의 변경이 가능한 조항이 적용될 가능성이 있다. 조항에 따르면 계획의 지연·전쟁·내란·경제사정의 극심한 변화·기상조건·심한 인플레이션/환율 변동·예상을 초과하는 거래리스크 등이 사정변경의 이유이다.