이 기사는 2011년 01월 03일 17:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

대형 부동산 개발사업에서 토지매매대금 반환채권(토지대금반환채권)을 기초자산으로 유동화하는 경우 법률 검토가 중요하다는 의견이 제시됐다. 장래채권의 유동화 가능성이 상황마다 제각각이라 위험통제 장치를 강화해야 한다는 주장이다.

한신정평가의 이은정 SF평가1팀 수석연구원은 3일 '매매대금반환채권 유동화'란 보고서에서 토지반환채권이 불확실한 양도가능성을 가지고 있어 위험절연효과에 문제가 생길 수 있다고 밝혔다.

토지대금반환채권은 토지매매계약 해지시 매도인이 매수인에게 반환해야 하는 매매대금 채권이다. 토지대금반환채권 유동화는 금융기관에서 토지대금을 대출받은 매수인이 토지대금을 연체하거나 기한의 이익을 상실하면 매도인이 매매대금을 금융기관에 반환하는 구조이다.

토지대금반환채권 유동화는 지난 2009년 대형 개발사업의 토지비용을 낮은 금리로 조달하기 위해 처음 사용됐다. 사업 초기 대규모 자금을 조달하려면 높은 금융비용과 신용보증을 해야 하는 시공사의 부담이 크기 때문에 비용을 낮출 수 있는 구조로 구상됐다.

이 연구원은 "보통 프로젝트파이낸싱(PF)사업에서 대규모 토지 보유자는 LH 등 공사나 지방자치단체가 대다수"라며 "시공사보다 신용도가 매우 높아 토지대금반환채권을 바탕으로 유동화하면 다른 신용보강 장치 없이도 금리를 낮출 수 있다"고 설명했다.

하지만 토지대금반환채권은 제한적 상황에서만 유동화가 인정돼 구조를 면밀히 검토해야 한다.

이 연구원은 "장래채권인 토지대금반환채권은 법률적으로 향후 계약 해지 등 대금반환 사유가 발생하는 경우에만 양도가 가능"하다며 "그러나 대법원은 이런 계약의 해지가 특히 이례적이고 예외적인 것이라고 지정했다"고 설명했다.

대법원은 판례를 통해 토지대금반환채권의 양도와 신탁을 위해서는 권리의 특정 가능성과 계약해지 발생가능성이 모두 충족(1991.88다카6358판결)되어야 한다고 밝혔다. 다만 계약해지 발생가능성을 채권 양도일로부터 6개월 이내에 부도가 발생할 경우처럼 제한된 상황으로 설정(1997.95다21624판결)했다.

토지의 양도가능성이 불확실하면 토지 매수자의 신용위험으로부터 절연이 안되기 때문에 문제가 발생할 수 있다. 따라서 토지대금반환채권으로 유동화 구조를 짤 때는 ▲ 차주의 신용위험 통제 ▲차주의 제3채권자로부터 상환재원이 훼손되지 않는 방안 마련 ▲대금의 적기지급가능성 등을 고려해서 위험을 통제해야 한다.

이 연구원은 "토지대금반환채권의 핵심은 법률이슈"라며 "매매대금반환채권이 유동화증권의 상환재원인 구조는 케이스마다 면밀한 검토가 필요하다"고 덧붙였다.