이 기사는 2024년 02월 20일 14:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

SGC이테크건설이 신용을 보강한 물류센터 개발사업 시행사가 부지 매각을 추진하고 있다. 브릿지론이 수차례 연장되고 주관 금융사가 변경되는 등 사업 추진이 순탄치 않았던 곳이다. 토지 매각가가 브릿지론을 상회하면 SGC이테크건설이 부담하고 있는 우발채무를 해소할 수 있다. 다만 매각가가 대출 규모를 밑돌면 SGC이테크건설이 차액을 부담해야 할 것으로 보인다.

20일 업계에 따르면 원진물류는 최근 경기도 평택 물류센터 신축사업 관련 토지와 사업권 매각을 추진하고 있다. 수도권 물류센터 공급이 과잉됐고 물가 및 인건비 상승으로 공사비가 감당하기 어려운 수준으로 치솟으면서 매각에 나섰다. 현재 원매자와 가격 협상을 진행하고 있는 단계다.

이 사업은 경기도 평택시 포승읍 원정리 1173번지 일원에 물류센터를 신축하는 프로젝트다. 원진물류가 2021년 3월 대창스틸로부터 토지 8만4267.6㎡와 건물 1만2168.72㎡를 693억원에 양수하기로 결정하면서 추진되기 시작했다.

시행사는 토지 및 사업권 매각을 통해 조달한 자금으로 기존 브릿지론을 상환할 예정이다. 브릿지론 전액을 상환하게 되면 신용을 보강한 SGC이테크건설의 지급보증 의무는 소멸된다.

문제는 매각 가격이다. 원진물류가 토지 매입을 결정했던 2021년과 달리 현재 건설부동산 경기가 침체된 상황이다. 토지 가격도 하방 압력을 받고 있다. 매입가 대비 높은 가격에 토지를 매각하는 것이 쉽지는 않은 셈이다.

원진물류의 토지 매입가는 ㎡당 약 82만원이다. 지난해 인근 토지의 ㎡당 거래가격은 82만~101만원으로 나타났다. 매매가 이뤄진 3건은 각각 82만원을 기록했으나 대로변에 위치한 9923.3㎡ 공장용지 한건은 ㎡당 101만원에 거래됐다. 협상 결과에 따라 매입가 수준의 매각은 가능할 수 있다.

다만 고금리 브릿지론을 장기간 사용하면서 이자비용이 누적돼 있는 점은 부담이다. 현재 브릿지론 규모가 토지 매입가를 70억원 가량 상회하고 있다. 매각대금만으로 대출을 전액 상환하기 위해서는 매입가격보다 70억원 이상 높은 가격에 매각해야 하는 셈이다.

시행사가 첫 브릿지론을 조달한 시점은 2022년 2월이다. 토지 매입을 위해 총 765억원을 조달했다. 조달 당시 트렌치는 선순위 400억원, 후순위 365억원 등이다. 후순위 365억원은 SGC이테크건설이 연대보증을, 이베스트투자증권이 유동화증권 매입보장을 제공했다. 365억원을 제공한 특수목적법인(SPC)명은 제이에스제일차다.

2023년 2월 첫 브릿지론에 대한 만기가 도래하자 원진물류는 주관 금융기관을 유진투자증권으로 변경하고 대출 만기를 1년 연장하는 리파이낸싱을 단행했다. 선순위에는 우리은행(200억원)과 하나은행(110억원), 청운신용협동조합 등 4개 신협(90억원)이 이름을 올렸다. 고려저축은행이 중순위로 약 87억원을 제공했다. 유진투자증권(185억원)과 교보증권(100억원)은 SPC를 통해 후순위 조달을 맡았다. SPC명은 각각 평택모르가나제일차와 마루나제일차다.

최근에는 만기를 9개월 연장하는 리파이낸싱을 단행했다. 이번 리파이낸싱으로 대출 만기는 2024년 2월 16일에서 11월 14일로 약 9개월 연장됐다. 주관사는 유진투자증권이고 전체 대출 규모는 약 764억원이다.

이번 리파이낸싱에서도 금융 주관사 변동이 발생했다. 당초 후순위에서 100억원에 대한 조달을 주관했던 교보증권이 사업에서 손을 떼고 유진투자증권이 SPC 조달 전액을 주관하는 형태로 변경됐다. 리파이낸싱 후 유진투자증권의 주관액은 297억원이다. 선순위는 약 387억원, 중순위는 80억원으로 구성됐다.

현재 브릿지대출 규모가 764억원임을 감안하면 토지 매각대금만으로 기존 대출을 상환하기 위해서는 ㎡당 약 91만원 이상의 가격으로 토지를 처분해야 한다. 반면 기존 대출 규모를 밑도는 가격에 토지가 처분될 경우 신용보강을 제공한 SGC이테크건설이 차액을 부담해야 한다. SGC이테크건설이 중순위 및 후순위에 377억원의 신용보강을 제공하고 있기 때문이다.

SGC이테크건설 관계자는 "현재 매각 논의가 수월하게 진행되고 있어 매각 대금으로 기존 대출을 상환한다면 신용보강이 문제가 되지 않을 것"이라며 "우발부채가 현실화될 가능성은 낮다"고 설명했다.