이 기사는 2014년 02월 18일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

정기예금 금리가 연 2%대, 국고채와 회사채가 연 3~4%인 반면, 연 5~10% 수준에 안정적인 배당수익을 받을 수 있는 상품이 있다, 바로 부동산펀드와 리츠(REITs, 부동산투자회사)다. 부동산펀드와 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모집하고, 이를 부동산에 투자해 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 부동산 간접투자 상품이다. 자본력이 취약한 개인투자가들도 간접투자로 대형 부동산을 살 기회를 얻고 운영 수익에 따라 배당을 받을 수 있는 것이다.

금융투자협회와 한국리츠협회에 따르면 국내 부동산펀드와 리츠의 지난해 말 기준 총 자산액은 각각 24조 원, 10조 원을 돌파했고 그 규모가 해마다 20~30% 지속적으로 증가할 것으로 전망하고 있다. 투자대상은 오피스가 70%로 가장 많았고 리테일, 호텔, 병원, 창고, 교육시설 외에도 전세권을 매입하는 리츠, 해외 부동산에 투자하는 리츠까지 투자대상의 폭이 넓어지고 있다.

물론 현재까지 공모형 펀드와 상장리츠의 자산규모는 각각 1조 원과 2200억 원 수준으로 전체 규모의 5%, 2%에 불과하나 공모형이 앞으로 계속 늘어날 것으로 기대되고 이에 따라 개인 투자자들이 선택할 수 있는 상품의 종류가 더욱 많아질 전망이다. 전문가들이 신중하게 선택하고 운영하는 상품이지만 무턱대고 투자하는 것은 금물! 반드시 투자자 입장에서 분석해야 한다. 그 지역 부동산 시장 전체를 이해하지는 못하더라도 최소한 투자 대상 부동산이, 지역 내 A급의 물건인지 정도는 알아봐야 한다는 얘기다.

그렇다면 어떤 빌딩이 이른바 일까? 부동산에서 가장 중요한 세 가지를 꼽으라면 "첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치!"라는 말이 있다. 그 만큼 위치가 중요하다는 것인데, 을 결정하는 중요한 고려 사항도 바로 이 "위치"다. "위치"라는 말에는 글자 그대로의 위치 외에도, 접근성, 부지 자체의 특성 그리고 빌딩이 속한 업무 지역의 활성도 등이 함께 포함된다.

서울에서는 중구와 종로구를 중심으로 한 전통적 업무지역인 도심, 금융기업, 특히 증권회사의 본사가 많이 위치하고 있는 여의도, 그리고 IT와 게임산업 등 벤처 회사의 증가와 더불어 빠르게 발달하기 시작해 오피스타운을 이룬 테헤란로 주변 등 3개 지역을 오피스 주요 지역이라고 말한다. 당연히 타 지역에 비해 임대료와 오피스 가격 모두가 높게 형성되어 있다.

위치와 함께 빌딩 등급을 결정하는 또 하나의 중요한 고려 사항은 빌딩 자체의 속성이다. 빌딩의 속성은 다시 ‘하드웨어적 속성'과 ‘소프트웨어적 속성'으로 나눌 수 있다. ‘하드웨어적 속성'이란 건물의 외관, 면적, 냉/난방 시설, 배/환기, 엘리베이터, 주차시설 등 빌딩의 물리적 측면을 일컫는다. 반면 ‘소프트웨어적 속성'이란 그 빌딩의 임차인 구성(입주하고 있는 개별 회사들의 면면), 빌딩의 인지도와 이미지, 빌딩의 관리 상태 등을 말한다.

요즘과 같은 고유가 시대에는 밤새 에너지를 저장하였다가 낮에 사용하게 하여 에너지를 절약하거나, 자연 채광 등으로 효율을 높이는 에너지 절약형 친환경 빌딩도 하드웨어적 속성면에서 좋은 평가를 받을 수 있다.

그런가 하면 소프트웨어적 속성에서는 인지도, 임대비율, 빌딩관리 등을 따져 볼 수 있다. 택시를 타고 "ㅇㅇ빌딩 가 주세요"라고 했을 때 찾아갈 수 있느냐의 문제인 것이다. 이런 인지도가 형성되려면 빌딩 설립 초기나 아니면 빌딩 건립 계획 단계부터 마케팅 전략과 운영계획을 수립해 체계적으로 빌딩을 관리한다. 일단 브랜드 인지도가 형성됐더라도 주변 빌딩과의 경쟁 등으로 이를 유지하기 위해 지속적인 관리에 더욱 노력을 기울일 수 밖에 없다. 이 때 ‘빌딩 관리'란 청소, 경비는 물론 임대마케팅, 전략, 운영과 임차기업에 대한 서비스까지 포괄하는 개념이다. 이런 ‘빌딩 관리'가 전문적으로 이루어지는 빌딩이 높은 등급을 받는 것이다.

최근 들어서는 자본과 기술의 결합으로 물리적 측면인 빌딩의 하드웨어적 속성으로는 더 이상 차별화가 어려워지는 추세다. 이에 따라 우량한 임차인의 비율이나 빌딩의 관리 상태까지 포함하는 소프트웨어적 속성이 오피스 빌딩 등급의 중요한 요소로 부상하고 있다.