이 기사는 2014년 03월 13일 18:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

이탈리아 베니스, 호주 시드니, 브라질의 리우데자네이루로 일컬어지는 세계 3대 미항까지는 아니어도 홍콩의 빅토리아하버나 상하이 푸동 강변의 야경 등도 꽤 아름다운 것으로 유명하다. 야경이 아름다운 도시의 경우 해안선을 따라 하늘 높게 솟은 마천루에서 나오는 불빛들이 아름다운 스카이라인을 이루며 야경을 한층 돋보이게 하고 있다. 서울의 야경도 도심의 광화문·청계천 주변, 강남의 테헤란로 그리고 여의도 증권가 등의 고층 건물군 지역에서는 아름다운 야경을 즐길 수 있다. 부동산투자를 전문으로 하는 전문투자기관이나 부동산펀드나 리츠와 같은 간접투자기구들의 투자는 대부분 위 3개구에 위치한 중·대형 오피스 빌딩을 대상으로 하는 경우가 많다. 그러면 서울에는 중·대형 오피스빌딩이 얼마나 될까?

서울연구원이 지난 3일 발표한 자료에 따르면 서울의 전체 오피스 빌딩 연면적은 5155만㎡로 여의도 면적의 약 18배에 달하는 것으로 집계되었다. 서울연구원에 따르면 자치구별 연면적은 강남구 879만㎡(전체의 17%)와 중구 565만㎡(11.0%), 여의도가 속해 있는 영등포구 506㎡(9.8%) 순으로 많은 것으로 조사되었고, 1만㎡ 이상 중·대형오피스를 대상으로는 중구가 352만㎡ 가장 넓었고, 강남구 281만㎡, 영등포구 263만㎡ 순이었다.

오피스가 밀집한 이 3개구는 상이한 특징을 갖고 발달해 왔다. 전통적 업무 중심지인 중구는 1970년 경부터 국내 대기업 본사의 개발과 더불어 발달하기 시작하여 가장 오래된 업무지역을 형성하고 있다. 한국은행을 중심으로 국내 주요 은행의 본사가 소재하고, 외국 공관들이 이 곳에 소재하고 있어 한국에 지사, 사무소를 내는 외국기업의 경우에 중구를 선호하였다. 특히 중구의 경우, 현대적인 오피스빌딩에서 북한산, 인왕산이 바라 보이고 주요 고궁이 걸어갈 수 있는 거리에 위치하고 있어 옛 것과 새 것이 조화롭게 어울어진 곳으로 국내외 어느 도시에서도 찾아보기 힘든 독특한 업무환경을 제공하고 있다. 특히 도시환경정비사업으로 일컬어지는 재개발 재건축으로 청계천 주변을 따라 30층 이상의 고층 건물들이 하루가 다르게 들어서고 있어 중구의 스카이라인이 계속 변화하고 있다.

여의도로 대표되는 영등포구의 업무지역은 여의도공원을 중심으로 국회의사당쪽의 서여의도와 증권가로 대변되는 동여의도로 나누어 진다. 서여의도의 경우, 국회의사당이 1975년 이전해 오면서 안보상의 이유로 고도제한이 생기게 되었고 모든 건축물들의 높이가 나지막한 현재의 모습을 유지하고 있는 반면 제한이 없는 동여의도는 63빌딩을 비롯, 증권회사 본사들이 사옥을 지으며 고층 빌딩군이 형성되었다. 여의도 업무지역은 한국거래소, 금융감독위원회, 산업은행 등의 공기업과 연관된 증권, 자산운용사들의 본사와 이러한 연관 기업들이 모이게 되면서 한국의 월스트리트로 불리우며 성장하였다.

또한 SBS가 목동으로 이전하기는 하였으나 KBS, MBC 등의 방송국시설도 여의도를 대표하는 상징이다. 여의도의 경우 '섬'이라는 제한으로 개발가용부지가 도심, 강남에 비해 부족하여 전체 오피스 연면적은 3개 업무지역중 가장 작지만 이런 뚜렷한 특징으로 금융, 방송 중심의 업무지역으로 자리매김해 왔다. 최근에는 재건축 완료된 전경련회관(50층), 3개의 대형오피스빌딩 (29층, 32층, 55층), 쇼핑몰, 5성급 호텔을 갖춘 복합시설인 서울국제금융센터가 개발되며 여의도의 스카이라인을 또 한번 바꿔 놓았다. 서울국제금융센터 맞은편에 공사가 지연되고 있는, 개발프로젝트가 만약 공사 재개되어 빠른 시일 내에 원래 계획대로 72층 오피스빌딩 등 대형 오피스 빌딩들이 준공된다면 현재와는 사뭇 다른 모습의 여의도가 될 것이다.

테헤란로로 대변되는 강남의 업무지역은 둥글게 모여 있는 중구, 여의도와 달리 강남역부터 삼성역까지 직선을 형성하고 있다. 위의 두개 지역보다 늦은 1980년부터 개발이 시작된 테헤란로의 경우는 벤처 붐을 타고 급속히 개발이 진행되어 외국 IT회사들도 우리나라에 지사를 낼 때 가장 먼저 고려하는 명실 상부 실리콘밸리의 한국 버전인 테헤란밸리로 불리고 있다. 2000년대 중반 삼성그룹의 서초사옥 3개가 준공되며 다시 한번 도약하는 계기가 되었고 현대자동차 사옥, LG전자연구소 등이 양재역 주변으로 준공된 후 오피스시장이 남쪽으로 확대되었다. 분당, 판교라는 새로운 오피스 시장이 개발되며 경쟁과 공생을 반복하며 성장하고 있는 강남 업무권역은 최근 신규로 준공되는 빌딩들이 많아지며 임차인 유치 경쟁이 치열한 도심이나 여의도에 비해 신규 준공이 거의 없어 낮은 공실률 (임대 가능한 공간 중 비어 있는 공간의 비율)과 비교적 높은 임대료의 안정적인 오피스시장으로 투자자들에게 선호되고 있다.

어느 곳의 어떤 빌딩에 투자할까 의사결정을 할 때 전문적인 컨설팅 기관에 의뢰하여 시장을 예측하고 수익률을 추정해보는 것이 가장 좋겠지만 당연히 비용이 수반되어야 한다. 빌딩의 수익률이란 결국 그 빌딩에 임차하고 있는 회사들이 임대료를 잘 낼 수 있는지로 결정되고 임대료를 잘 내려면 그 기업의 영업이 잘되어야함을 고려한다면 위에서 언급한 지역의 특징과 그 지역에 위치하고 회사들이 현재 상승세에 있는 업종인지 아니면 향후 성장 가능성이 높은 회사일지를 짐작하는 것도 기초적인 판단의 근거가 될 수 있다. 현재 자산운용업이 번성하는지, IT업체가 성장가능성이 높은지 역시 전통적인 제조업이 장기적으로는 꾸준한 수익을 기대할 수 있는지….