이 기사는 2016년 10월 11일 15:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 여의도에 있는 서울국제금융센터(IFC) 매각 가격이 구체화 되면서 매도자 AIG가 얻게 될 차익도 윤곽을 드러냈다. 거래 과정에서 큰 변화가 없다면 AIG는 9000억 원에 육박하는 차익을 얻게 된다. AIG는 IFC 개발 10년 만에 투자회수를 하게 된다.

11일 관련업계에 따르면 AIG는 지난 7월 글로벌 대체투자 운용사 브룩필드(Brookfield Asset Management)를 IFC 매입 우선협상대상자로 선정하고 거래를 진행하고 있다. 브룩필드는 국내 기관투자가를 대상으로 자금을 조달하고 있으며 이달 안에 거래를 완료하는 것이 목표다. 매각 주관은 이스트딜시큐어드(Eastdil Secured)가 맡았다.

관심은 AIG가 얻게 될 차익이다. AIG는 IFC에 자기자금 3790억 원, 차입금 1조 2750억 원 등 총 1조 6540억 원의 자금을 투입했다. 브룩필드는 IFC 인수 가격으로 2조 5500억 원을 제시했다. 입찰에 참여한 경쟁사 대비 가격이 높았다. 거래가 완료되면 AIG는 8960억 원의 차익을 얻게 된다. 투입된 자기자금의 2.4배에 해당하는 규모다.

AIG가 상대적으로 적은 비용으로 대규모 차익을 거둔 데에는 서울시와 맺은 계약이 한 몫을 했다. AIG는 2006년 서울시와 토지 임대차 계약을 맺고 개발을 시작했다. 국내 부동산 시장에서 개발 사업자가 부지를 매입하고 그 위에 건물을 올리는 일반적인 형태와 달랐다. 서울시는 AIG가 건물을 99년 사용하고 기부채납 하는 대신 IFC가 사용하게 될 부지 임차료를 할인해줬다.

우선 서울시는 건축기간인 2006년 1월부터 2010년까지 5년 동안은 토지 임차료를 면제하기로 했다. 2011년부터 2017년까지는 법정최소임차료(개별공시지가의 1%)와 30억 원 중 낮은 금액을 받기로 했다. 2015년 기준 IFC 부지 공시지가는 3250억 원 수준이다. 2015~2017년 사이 공시지가가 상승한다 해도 내년까지 부지 임차료는 30억 원에 그친다.

2018년부터 2024년까지는 조건이 변경된다. 정해진 조건에 서울시가 과거 유예해줬던 임차료(7년간 연간 약 28억 원)를 더하게 되면 연간 임차료는 160억~180억 원으로 추정된다. 결국 AIG는 IFC 개발을 시작한 2006년 이후 2011년부터 2016년까지 6년간 토지 임차료로 180억 원을 지급한 셈이다.

업계 관계자는 "IFC 규모를 고려했을 때 AIG 입장에서 토지가격에 대한 부담이 없었다고 봐도 무방하다"며 "서울시와의 계약에 따르면 올해 초부터 IFC 전체 매각이 가능하기 때문에 매각 자체에 대한 법적인 문제는 없을 것"이라고 말했다.

IFC는 지난 2006년부터 건설돼 2011년부터 단계적으로 완공됐다. 부지면적 3만 3058㎡(1만 평), 연면적 50만 5236㎡(15만 2834평)에 오피스빌딩 세 동(타워1·타워2·타워3)과 콘래드서울호텔, 지하의 리테일몰로 구성돼있다. 현재 타워1(32층)과 타워2(29층)의 임대율은 각각 93%, 99%로 모두 채워졌있다. 가장 높은 타워3(55층)의 임대율은 31% 수준이다. 리테일몰의 임대율은 100%로 집계됐다.