이 기사는 2017년 02월 28일 14:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산운용이 현대그룹빌딩을 매각하기로 결정하면서 현대그룹의 선택에 이목이 집중되고 있다.

현대그룹은 새로운 건물주의 의중이 중요하다며 조심스러워하는 입장이지만 일단 본사 이전에 무게를 싣고 있다. 현재 임대료 수준이 서울 중심업무지구(CBD)와 맞먹을 정도로 비싸기 때문이다.

◇현대그룹빌딩 몸값 높이려 임대료 비싸게 책정

현대그룹은 2012년 7월 코람코자산운용에 현대그룹빌딩을 매각했다. 당시 매각가는 2262억 원이다. 현대그룹이 2008년 11월 1890억 원에 사들인 것과 비교하면 4년여 만에 372억 원의 차익을 챙긴 셈이다.

문제는 매각가에 거품이 끼어있다는 점이다. 현대그룹은 매각을 원활히 하기 위해 매각 이후 임대를 하는 세일 앤 리스 백(sale and lease-back) 계약을 체결했다. 임대기간은 10년에 달한다. 이 과정에서 현대그룹빌딩 몸값을 높이기 위해 3.3㎡당 월 임대료를 8~9만 원으로 책정했다.

현대그룹빌딩의 임대료는 CBD에서도 중간 수준에 해당한다. 여기에 CBD 오피스 빌딩은 대부분 렌트 프리(rent free ;임대 무료)를 3~7개월 제공해준다. 3.3㎡당 월 임대료가 명목상 8~9만 원이라고 하지만 실제로는 4~5만 원대로 내려가는 셈이다. 반면 현대그룹빌딩은 렌트 프리를 전혀 제공하지 않는다.

부동산업계 관계자는 "현대그룹빌딩의 실제 임대료 수준은 CBD에서도 가장 비싼 서울파이낸스센터와 파인에비뉴, 센터원 등과 비슷한 수준"이라며 "현대그룹빌딩의 위치와 연식(1992년 준공) 등을 고려하면 임대료가 매우 비싼 것"이라고 말했다. 이어 "현대그룹이 임대료를 주변 시세와 비슷하게 책정했다면 매각가는 2000억 원을 넘지 못했을 것"이라고 강조했다. 서울파이낸스센터와 파인에비뉴, 센터원 등의 3.3㎡당 월 임대료는 12~14만 원이다.

◇새로운 건물주와 협상이 관건

가뜩이나 경영난에 시달리는 현대그룹은 현대그룹빌딩을 다시 사들일 수 있는 바이백(buy-back) 권한을 갖고 있지만 이를 행사하지 않을 가능성이 높다. 오히려 임대료 부담 탓에 현대그룹빌딩을 떠나고 싶어 한다. 현재 임대료 수준이라면 서울 CBD 오피스건물로 옮기는 것도 가능하다. 내부에서도 접근성 좋은 CBD를 선호하는 것으로 알려졌다.

다만 변수가 많다. 우선 현대그룹빌딩이 매각돼 건물주가 바뀔 경우 새로운 계약으로 갱신해야 한다. 기존에 현대그룹이 코람코자산운용과 맺었던 10년 임대 계약은 무효가 된다. 새로운 건물주와 임대료를 인하하기로 합의한다면 현대그룹빌딩에 잔류할 수도 있다. 반대로 새로운 건물주가 현재의 임대료 수준을 고집한다면 현대그룹은 새로운 사옥을 찾을 가능성이 높다.

제3의 시나리오도 고려해야 한다. 새로운 건물주가 현대그룹에게 사무실을 비워줄 것을 요구할 수도 있다. 현대그룹빌딩을 허물고 다시 고층 건물을 만드는 재개발을 추진하거나, 리모델링을 한 뒤 임대료를 인상해 새로운 임차인을 구하는 경우다.

부동산업계 관계자는 "서울 CBD 지역과 인접하면서 대지 면적이 1만㎡가 넘는 건물은 찾아보기 어렵다"며 "다만 현대그룹빌딩 인근에 고궁과 청와대가 인접해 있어 고도제한 규제를 받을 가능성이 높다는 점이 재개발의 변수"라고 말했다.

현대상선 관계자는 "현대그룹빌딩 소유주가 매각하는 건으로 우리는 진행상황을 알 수 없다"며 "(사옥 이전과 관련해서도) 아직 논의할 단계가 아니다"고 말했다.

이 관계자는 "현대그룹빌딩은 현대상선이 임차한 뒤 이를 다시 계열사에 재임대한 것"이라며 "현대상선이 이제 현대그룹 계열사가 아니기 때문에 현대그룹은 현대상선과도 임대협상을 벌여야 한다"고 설명했다.