이 기사는 2019년 10월 23일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH리츠(NH공모상장제1호위탁관리부동산투자회사)가 연내 상장을 우선적으로 고려해 공모 전략을 짰다.'10%룰' 등 현행 법규정을 준수해 공모 규모를 700억원 수준으로 줄이면서다. 공모주 청약 부담감이 줄면서 IPO 성사 가능성 역시 한결 높아졌다는 평가가 나온다.

◇공모예정 금액 1300억→700억으로 축소

투자은행(IB) 업계에 따르면 NH리츠는 11월 진행할 IPO 공모 규모를 700억원 수준으로 확정지었다. 이는 당초 공모예정 금액인 1300억원과 비교해 절반가량 줄어든 수치다.

NH리츠는 NH농협리츠운용이 설립한 재간접리츠다. 실물 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등 부동산 관련 증권을 기초자산으로 설립됐다. 서울스퀘어빌딩, 잠실 삼성SDS사옥, 삼성물산 서초사옥, 강남N타워 등 서울 핵심 지구의 건물을 기초자산으로 만들어진 사모펀드와 사모리츠의 수익증권, 우선주를 매입해 리츠를 세웠다.

NH리츠의 공모규모는 당초 계획했던 자산 중 사모펀드의 지분 매입 규모를 줄이면서 함께 변동됐다. 3개 부동산 펀드의 수익증권을 각각 10%미만으로 확보하기로 계획을 변경한 것. 구체적으로 NH리츠는 편입예정 자산 중 ARA펀드(서울스퀘어)의 1종 수익증권, 유경11호 펀드(잠실SDS)의 수익증권, 현대38호 펀드(삼성물산서초사옥)의 수익증권을 각각 10% 미만씩 확보해 리츠를 설립하기로 계획을 변경했다.

◇'10%룰' 적용 불가피…연내 증시 입성에 '방점'

시장에선 이번 결정을 두고 NH리츠가 '연내 증시 입성' 최우선 목표로 IPO에 나서고 있다는 평가가 나온다. 현행 법규정 상 리츠가 사모펀드의 지분을 10%이상 획득할 경우 IPO 공모 절차가 길어질 수밖에 없기 때문이다.

가령 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령'에 따르면 공모 리츠가 사모펀드의 증권 10% 이상을 획득할 경우 해당 사모펀드가 공모펀드와 같이 취급되는 상황이 벌어진다. 두 집합투자기구의 투자자 수가 서로 합산되도록 규정돼 있는 것이다. 사모펀드의 투자자 수는 '49인' 이하로 규정돼 있는데 '합산 규정'에 따르면 사모펀드의 투자자 수가 규정을 초과하면서 공시의무가 부과되는 등 일종의 반(半)공모펀드가 되는 셈이다. 일명 '10%룰'에 제한을 받는다.

이 경우 NH리츠는 기초자산인 3개 사모펀드의 공모화 작업에 소요되는 추가 시간을 IPO를 앞두고 감수해야 한다. 펀드 규모, 투자 대상, 투자자 구성 등을 일일 공시하는 의무를 수행해야 한다.

더욱이 사모펀드 기존 투자자들이 외부에 신상이 노출되는 것을 반대해 공모화를 반대할 경우 리츠 자산 확보 자체가 어려워질 수 있다는 평가다.

시장 관계자는 "지난 9월 리츠 활성화 정책이 발표되면서 향후 재간접리츠가 사모펀드 수익증권을 매입할 때 투자자 합산 규정을 사실상 적용하지 않기로 했지만 아직 법 개정까지는 완수되지 않았다"며 "연내 증시 입성을 안정적으로 달성하기 위해서는 '10%룰'에 맞춰 리츠 자산 편입과 IPO를 진행할 수밖에 없는 것"이라고 설명했다.

◇청약 부담감 경감, IPO 성사 기대감

시장에서는 NH리츠의 공모규모가 줄면서 오히려 IPO 성사 가능성은 더 높아졌다는 주장이 나온다. 4분기 IPO 수요예측이 몰리면서 기업별 청약 경쟁이 발생할 가능성이 큰 상황에서 공모주 세일즈 부담이 절반으로 줄어든 셈이다.

일각에서는 IPO 과정에서 기관 투자가들과 직접 소통하면서 개별 부동산 물건에 대한 기호를 확인하고, 상장 이후 추가로 수익증권이나 우선주를 자산으로 편입하는 식의 방안이 주가 부양에 도움이 될 것이라는 평가도 나온다. '선 상장, 후 자산 추가' 전략이다.

시장 관계자는 "NH리츠의 경우 재간접리츠로서 이미 확보한 부동산 자산의 수익증권 수량을 조정하는 것은 자산 자체를 물색해야 하는 다른 실물 리츠들에 비해 상대적으로 용이하다"며 "NH리츠 입장에서는 IPO 성사 가능성을 더 높이 것이 유리한 결정"이라고 설명했다.