이 기사는 2020년 01월 23일 08:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 최근 잇달아 지분 투자에 나서고 있다. 3개월새 건설사 2곳과 증권사 1곳이 총 840억원을 투자했다. 공모 리츠(REITs) 시장이 급속히 확대되면서 부동산 전문 자산운용사의 기업가치가 재조명을 받고 있다는 분석이 나온다. 기업들이 사업적 제휴를 노리고 전략적 투자에 나섰다는 평가다.

가령 이지스자산운용은 국내 1위 부동산 전문 자산운용사다. 리츠 설립시 기초 자산으로 활용될 수 있는 다양한 부동산 물건(부동산 펀드 포함)을 보유하고 있다. 건설사들의 경우 리츠 기초자산의 개발 수요가 발생할 때 시공사로 참여하길 바라며 투자에 나섰다는 평가다.

증권사들은 전략적 제휴를 맺을 경우 리츠 사업과 관련된 다양한 딜의 주관계약을 수임할 수 있다. 리츠 IPO딜이 대표적이다. 특히 IPO 주관사로 선정될 시 리츠 설립 전 단계부터 부수적인 딜도 함께 수임하는 등 장점이 뚜렷하다. 리츠 기초 자산 매입을 위해 필요한 자금을 조성하기 위해 이뤄지는 조치들이 그 대상이다. 신용공여, 회사채 발행, 메자닌 발행 등도 주관하면서 수익을 거둘 수 있다.

◇'전략적 투자' 지속…건설사, 리츠 자산 개발시 '시공사' 지위 노린다

투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 지난 16일 태영건설로부터 200억원 규모 투자를 유치했다. 태영건설은 제3자 배정 유상증자에 참여하는 형태로 지분 투자를 단행했다.

이지스자산운용에 대한 지분 투자 수요는 2019년 11월부터 매달 이어지고 있다. 지난 3개월새 이뤄진 지분 투자 규모만 총 840억원에 달한다. 앞서 2019년 11월 우미건설(440억원), 12월 KB증권(200억원)이 각각 지분 투자를 단행한 바 있다.

이지스자산운용에 대한 투자 문의가 이어지는 배경으로는 '리츠 시장 확대'가 거론된다. 시장 활성화에 맞춰 향후 이지스자산운용이 리츠 설립에 적극적으로 뛰어들 것을 가정하고 전략적 투자에 나섰다는 분석이다. 사업적 제휴를 꾀하는 차원이다.

구체적으로 이지스자산운용은 부동산 전문 자산운용사로서 알짜 부동산 매물(펀드 포함)이 대거 확보하고 있다. 2019년말 기준 부동산 운용자산(AUM) 규모만 약 30조원에 달하는 것으로 파악된다. 이들 자산을 활용한 리츠 설립이 향후 기대되고 있다.

건설사들의 경우 리츠 기초자산의 개발 시공사 지위를 노리고 있다. 리츠 설립을 위해 알짜 '매물'이 필요한 만큼 이지스자산운용은 보유 중이 부동산의 가치를 높이기 위한 투자에 나설 수 있다. 건물을 증축하거나 신축하는 식이다.

또 리츠 설립 이후에도 자산 개발 수요는 지속된다. 리츠운용사(AMC)로서 이지스자산운용은 안정적인 수익률을 유지하기 위해 건물을 리모델링하는 등의 조치를 취할 수 있다. 경우에 따라서 건물의 용도를 바꾸는 식으로 대규모 개발에도 착수할 수 있다. 이런 때 시공은 지분 투자를 단행한 건설사들이 맡을 공산이 크다는 평가다.

◇증권사, 리츠 관련 '딜' 동시 타깃

증권사 입장에서는 사업적 제휴 관계를 공공히 할 경우 리츠 상장 주관사로 선정되는데 유리한 고지를 점할 수 있다.

KB증권은 이미 주주로 참여한 수혜를 입은 모양새다. 지분 투자를 단행한 후 최근 이지스자산운용이 추진하는 '트윈시티 남산' 오피스 리츠의 인수사로 낙점된 것이다. 향후 상장 주관사로도 KB증권이 역할을 수행할 전망이다.

더욱이 통상 한 증권사가 리츠 상장 주관사로 선정될 경우 리츠 설립 전후 과정에서 필요한 다른 부수적인 딜도 덩달아 수임하는 편이다. 이런 특성은 전략적 지분 투자 수요를 높이는 요소로 거론된다.

가령 리츠는 설립 과정에서는 기초자산 매입 자금부터 필요하다. 이 과정에서 기업들은 론(Loan), 회사채 발행, 프리IPO 등 여러가지 자금 조달 방책을 동시에 강구한다. 증권사 입장에서는 상장 주관사로 선정될 경우 이런 딜도 모두 수임하는 편이다.

지난해 롯데리츠의 상장을 주관한 한국투자증권이 대표적이다. 한국투자증권은 리츠 설립과정에서 자산매입용 자금을 조달하기 위해 착수한 공모채 발행 딜의 대표 주관 업무도 수행한 바 있다.

시장 관계자는 "증권사들의 경우 지분 투자 방식이 아니어도 우량 자산을 다수 보유한 운용사들과 업무협약(MOU)을 맺는 식으로 리츠 시장 확대에 대응하고 있다"며 "시장 확대로 부동산 관련 자산운용사들의 기업가치가 재조명받고 있다"고 말했다.