이 기사는 2021년 01월 22일 14:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

이든자산운용이 삼성생명 상계빌딩과 광명빌딩의 새주인이 됐다. 중소형급 빌딩으로 준공된지 20여년 정도 흐른 점을 감안하면 향후 개발여지가 있을 것으로 예상된다.

22일 관련 업계에 따르면 이든자산운용은 삼성생명 상계빌딩과 광명빌딩 매수 우선협상대상자로 선정된 이후 내달까지 모든 딜을 마무리할 예정으로 나타났다. 이번 딜의 매각 주관사는 젠스타가 맡았다.

해당 건물은 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제46호 보유한 부동산이다. 상계빌딩은 삼성생명을 비롯한 삼성 계열사에서 빌딩 전층을 사용하고 있다. 광명빌딩도 삼성생명, 삼성화재 등 계열사에서 임대면적 절반 이상을 임차하고 있다.

시장에선 두 빌딩이 우량 임차인을 확보하고 있어 일정 기간을 임대로 운영하다가 개발에 착수할 가능성에 주목하고 있다. 두건 모두 법정 용적률의 여유가 있고 대로변에 위치해 있다. 오피스 외에 리테일, 오피스텔 등으로 용도변경이 가능한 셈이다.

삼성생명 상계빌딩은 서울시 노원구 상계동 730번지로 일반상업지역에 속해 있다. 연면적 5558㎡(1682평) 짜리 중소형급 자산으로 지하 2층, 지상 7층 규모다. 준공연도는 1998년 4월이다. 기존 용적률은 308%인데 법정 최대 용적률을 적용하면 800%까지 추가로 개발할 여지가 있다.

광명빌딩은 경기도 광명시 철산동 260번지로 연면적 8200㎡(2480평) 규모다. 지하 3층, 지상 10층짜리 건물로 1999년 11월 준공됐다. 기존 용적률은 549%를 적용해 지어졌는데 법정 최대 용적률 800% 수준으로 알려졌다.

개발 컨셉은 다양하게 전망되고 있다. 상계빌딩은 대로변에 위치해 있고 상권이 넓어 향후 저층부 리테일 시설과 오피스로 개발할지 주목된다. 광명빌딩은 지하철 7호선 철산역이 인접해 있고 KTX광명역도 근거리에 있어 오피스텔 개발 매력이 높게 관측된다.

매수자인 이든자산운용은 신생사 축에 속하지만 중소형급 오피스를 가치부가형(밸류 애드, Value added)으로 투자하는 전략에 업력이 쌓여있다. 마스턴투자운용에서 경험을 쌓았던 인력들이 회사 주축인 것으로 알려졌다.

마스턴투자운용의 경우 여의도 메리츠종금증권 제2사옥 매입을 완료해 주거용 오피스텔로 분양한 경험이 있다. 비슷한 개발 방식으로 NH투자증권 사옥 딜도 따내 개발을 추진하고 있다.

이든자산운용은 흔한 코어(Core) 오피스 경쟁입찰 방식에서 벗어나 중소형 자산을 최근 집중적으로 매입하고 있다. 지난해 서울시 중구 을지로1가에 위치한 부림빌딩 인수를 마무리했다. 부림흥산과 지난해 7월 계약을 체결했다. 정확한 매입가격은 공개되지 않았지만 1000억원 안팎에서 거래가 성사된 것으로 알려졌다.

부림빌딩은 1987년 준공된 연면적 1만7000㎡(5142평) 짜리 중소형 건물이다. 서울 중심지역에 위치해 있긴 하지만 노후화된 탓에 가격 경쟁력이 떨어졌다. 임대료를 기대하고 코어 투자에 나서기에는 다소 무리가 있는 물건이었다.

단순 오피스 용도 외에 향후 주거시설 등을 염두에 두고 건물을 매입한 것으로 알려졌다. 중소형 자산을 매입해 가치부가형으로 개발하는 방식이다. 가치부가형 전략이란 부동산이 가진 물리적·운영적·재무적 문제를 해결해 가치를 증대시키는 것을 뜻한다. 지금의 상태 그대로 사용하기보다는 개발을 통해 용도를 바꾸는 것이 가치창출에 효과적이라고 내다봤다.

정부의 부동산 개발 규제 속에서도 공실 오피스나 상가시설에 대한 용도변경 기회는 다소 열린 편이다. 정부는 코로나19 이후 언택트(Untact) 시대와 맞물려 공실이 증가하고 있는 상황을 감안해 민간임대주택으로 전환할 수 있는 길을 터줬다.

국토교통부는 서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안의 후속조치로 민간사업자가 오피스·상가를 임대주택으로 용도변경시 주택건설 관련 규제를 완화하는 내용의 '주택건설기준 등에 관한 규정'안을 일부 개정한 바 있다.