이 기사는 2022년 01월 25일 10:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

플러스자산운용이 경기도 시화 반달섬 소재의 주상복합 개발 프로젝트파이낸싱(PF) 물량을 셀다운(재매각)해 리테일 상품으로 내놨다.

24일 금융투자업계에 따르면 플러스자산운용은 ‘플러스시화생활형숙박시설일반사모부동산투자신탁’를 설정한다. 증권사 리테일을 통해 100억원 가량을 조달한다. 펀드 만기는 25개월 가량으로 중도환매가 불가한 폐쇄형 구조로 설계됐다.

투자처는 경기도 안산시(시화) 오피스텔 개발사업 PF 물량이다. 프로젝트는 제이앤아이홀딩스가 시행사, 디에이건설이 시공사로 참여하고, 신한금융지주가 최대주주인 아시아신탁이 신탁사 계약을 맺고 있다. 개발사업 완료 시점은 2023년 하반기 예정이다.

전체 PF 규모는 960억원으로 플러스자산운용 펀드가 100억을 투자한다. 선순위의 경우 700억원으로 메리츠화재, 사모운용사 등이 책임진다. 중순위, 후순위 채권자는 각각 160억원, 100억원으로 특수목적법인(SPC)인 기은센시화제일차, 카자르제일차 등이다.

플러스자산운용은 안정성과 수익성을 감안해 리테일로 상품을 내놨다. 엑시트 분양률이 70%대 수준인 만큼 리스크 발생 가능성이 높지 않다고 판단했다. 현재 진행 중인 분양률 역시 80%를 상회한다. 우선수익권, 책임준공확약 등을 통해 안전장치를 강화했다.

PF 물건지는 시화MTV 내 특별계획구역이다. 시화호, 시화국가산업단지, 반월국가산업단지 등 대규모 국가산업단지에 위치한다. 3개 국가산업단지에 2만여 개 업체, 20만명 이상의 인력이 종사하기 때문에 배후수요가 풍부한 입지적 장점을 보유하고 있다.

특히 PF 물건 근교에 지속적인 개발사업 수요가 있는 점은 가장 큰 호재다. 시화MTV 조성사업은 3조6000억원 규모 자금을 투자해 친환경 첨단벤처산업 및 물류유통, 지원시설 등을 만든다. 거북섬 해양레저복합단지, 반달섬 복합신도시 등의 개발도 맞물려 있다.

플러스자산운용은 펀드의 목표 수익률로 6%대 안팎을 제시했다. 투자금 회수가 앞당겨지면 펀드 조기청산도 가능한 구조다. 선순위와 중순위보다 엑시트 분양률이 높지만 수익률 측면에서인 정반대인 만큼 상대적으로 매력도를 갖추고 있는 상품이다.

업계 관계자는 “지난해 역시 유사 프로젝트에 투자한 경험이 있다”며 “시화호 인근 개발사업이 점차 확대되고 있는 점 등 분양성과 측면에서 안정적”이라고 말했다. 이어 “6%대 수준의 수익률도 리스크를 감안하면 상대적으로 우호적인 편”이라고 덧붙였다.

플러스자산운용은 2000년 설립돼 자산운용업에 뛰어들었다. 2015년 4조원대 수탁고를 돌파한 뒤 지난해말까지 4조원대를 유지하고 있다. 주식운용본부와 채권운용본부, 대체투자본부 등 3개 운용조직을 중심으로 하우스를 꾸리고 있다.