이 기사는 2022년 07월 11일 15:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

금융지주계열 부동산신탁사가 주력했던 책임준공 확약 관리형 토지신탁 상품이 향후 부실 뇌관으로 작용할 수 있다는 지적이 제기됐다. 중소 시공사의 신용위험이 확대된 탓에 신탁사가 책임준공 의무를 이행해야 하는 상황에 놓일 수 있다는 관측이다.

한국기업평가는 8일 '부동산신탁업 정기평가 결과 및 하반기 전망' 스페셜 코멘트를 통해 "책준확약 관토신 주력사의 경우 시공사 신용위험 확대에 따라 책임준공 의무 이행 리스크의 현실화 가능성도 높아질 수 있다"며 "우발부채 신용위험액이 증가하면서 조정부채비율 관리가 부담으로 작용할 것"이라고 내다봤다.

책준확약 관토신 상품은 그동안 은행지주계열인 우리자산신탁, 신한자산신탁, 하나자산신탁, KB부동산신탁이 신용도를 내세워 우위를 점해왔다. 증권계열 신탁사와 중소형사도 수주액을 늘려가며 가세하는 추세였다.

올해 원자재값 상승으로 인해 중소 건설사 경영악화가 커지면서 시공사 신용위험에 대한 경고등이 켜졌다. 시공사 부도시 부동산신탁사가 책임준공 의무를 이행해야 하는데 사업성이 악화되면 대체할만한 시공사를 찾기 어려워져 금융비용 부담이 늘어나게 된다.


부실완충력이 우수한 수준이긴 하지만 우발부채 규모에 따른 조정부채비율 관리에도 부담이 생길 여지가 있다. 책준형 관토신에 주력했던 신탁사의 경우 조정부채비율이 지난해부터 70%를 상회하기 시작했다. 차입형 토지신탁 주력사가 60% 안팎을 하회하는 것과 대조적인 부분이다.

업황 위축에도 불구하고 신탁상품의 수주는 지속적으로 늘어날 전망이다. 중소 건설사의 크레딧이 저하되다 보니 신탁사 중심의 책준확약 관토신 상품 수요가 오히려 높아지는 셈이다.

차입형 상품 역시 도시정비사업 확대로 수주 증가 국면에 들어섰다. 개인 조합 방식의 둔촌주공아파트 재건축 사업이 차질을 빚으면서 신탁방식의 정비사업이 재조명되고 있다. 1분기 신규 수주액은 5390억원으로 지난해 동기(5140억원) 대비 소폭 증가했다.

향후 신탁사간 실적 차별화는 점점 줄어들 것으로 전망됐다. 책준확약 관토신의 경우 경쟁 심화로 수수료율이 하락세를 타고 있다. 차입형 신탁 규제 완화로 정비사업 신탁이 늘어나면서 주력사와 간극을 좁힐 것으로 예상된다.

한국기업평가는 하반기 부동산신탁업 사업환경 전망을 중립적으로 유지했다. 다만 금리상승과 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대 탓에 연초보다는 비우호적인 환경으로 예상했다.

등급전망 역시 기존과 같은 수준인 중립적 아웃룩을 달았다. 업황 저하우려에도 불구하고, 수년간 자본확충을 통해 상당한 대응력을 확보한 점이 등급 지지요인으로 작용했다.