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IBK자산운용의 호텔 펀드가 코로나19에 따른 업황 악화, 최근 부동산 시장 침체 등을 이겨내며 순항하고 있다. 여러 호텔형 실물자산 펀드들에 감정평가가치 급락, 기한이익상실 우려 등이 제기되는 가운데서도 악재를 무사히 빗겨간 모습이다.

11일 금융투자업계에 따르면 IBK자산운용의 'IBK 베스트웨스턴 일반사모 1호'는 편입자산의 수익성 악화와 담보대출의 리파이낸싱 문제 등을 차례로 해결하며 정상화에 힘쓰고 있다. 지난 2020년 코로나19 여파에 호텔 임차인들의 임대료 연체가 계속됐지만 최근 유연한 펀드 운용으로 고비를 넘긴 상황이다.

지난해 IBK자산운용은 임차인에게 연체 임대료 22억원의 즉시 지급을 요구하는 대신, 업황 회복을 점치며 수익자 동의 하에 펀드 만기를 2년 연장했다. 임차인의 혹시 모를 지급불능 사태를 미연에 방지한 조치였다. 그 결과 지난해 하반기부터 연체 임대료의 일부를 분기 단위로 다시 받을 수 있게 됐다.

현재 실물자산을 담은 펀드들이 가장 곤란해하는 담보대출 리파이낸싱도 수월히 해결했다. 지난해 하반기 선순위 대출을 담당하던 KB손해보험이 내부 결정에 따라 대출금 회수를 시도하자 신규 대주로 신용협동조합을 확보, 기한이익상실 가능성을 사전에 일축시켰다.

대출금리가 고공행진하던 시기임에도 불구하고, 선순위 대출금리를 기존 6.5%에서 5.8%로 끌어내려 이자 부담을 줄였다는 점도 특징이다. 이번 리파이낸싱으로 2023년 7월까지 시간적 여유를 확보한 IBK자산운용은 2024년으로 예정된 펀드 만기를 고려해 추가적인 리파이낸싱을 대비하는 한편, 조기 자산매각을 위해 매수의향인 태핑도 병행 중인 것으로 전해진다.

호텔 실물자산을 편입한 펀드 대부분이 고초를 겪는 것을 고려하면 IBK운용의 선제적 대응 역량이 두드러지는 분위기다. 최근 티마크그랜드를 포함해 호텔에 투자한 부동산펀드 일부는 코로나19에 따른 수익성 악화, 임차인의 임대료 지급불능과 계약조기해지 요구, 이에 따른 대주단의 리파이낸싱 거부 등의 문제로 어려움을 겪은 바 있다.


'IBK 베스트웨스턴 일반사모 1호'는 제주 소재의 베스트웨스턴 호텔을 매입하기 위해 지난 2019년 7월 200억원 규모로 최초 설정됐다. 매매가격은 650억원 선으로, 인수대금의 70%에 해당하는 450억원을 대출로 충당했다. 초기 대주단은 선순위 KB손해보험, 중순위 IBK캐피탈과 신한캐피탈로 구성됐다.

하지만 자산을 매입한지 반 년만에 코로나19 사태가 터지며 IBK운용도 고초를 겪었다. 2019년 하반기 평균 87%에 육박하던 호텔 객실점유율은 2020년 61%, 2021년 69.6%를 기록해 평년 수준의 임대료 수취가 이뤄지지 않았다. 분기 5억원, 연간 28억원으로 책정된 최저 임대료 기준이 있었지만, 임차인의 재정 악화로 정상적인 분배금 지급마저 불가능했다.

펀드 만기 연장과 리파이낸싱 성공으로 현재는 상당한 수준의 정상화가 이뤄진 것으로 관측된다. 제주BW호텔은 지난해 하반기 객실점유율로 평균 77.5%를 기록하며 순항 중이다. 임차인인 비지에이치코리아도 지난해 흑자를 달성하는 등 재정 개선 추세를 보이고 있다.