이 기사는 2011년 04월 05일 14:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

대다수 건설사들이 자체 분양 사업의 대안으로 여기고 있는 재건축·재개발 사업에서 발생할 수 있는 재무 부담을 간과해서는 안된다는 지적이 나왔다.

손익에 대한 리스크가 있는 확정지분제 방식과 일반 분양이 많은 지방의 경우 그 부담이 더 커질 수 있다. 무상지분율 경쟁으로 사업수지가 악화되고 있다는 점도 경계 대상이다.

정혁진 한국신용평가 수석애널리스트는 5일 '재건축·재개발 사업은 건설사 신용도에 긍정적인가'라는 보고서에서 "단순한 재건축·재개발 사업이라고 해서 재무적으로 안전하기만 한 사업으로 볼 수 없다"며 이같이 밝혔다.

재건축·재개발 사업의 경우 토지 매입에서 파생될 수 있는 재무위험은 거의 없으나 현금청산으로 일반분양이 확대될 경우 이는 고스란히 시공사의 부담으로 돌아온다. 현금청산 자금이 선투입돼야 하고 일반분양분에서 미분양이 발생할 수 있기 때문이다.

지역적으로 지방에서 일반분양 비중이 커지고 있다. 닥터아파트에 따르면 올해 도시정비사업 예정 물량중 일반 분양 비중은 서울이 23%인데 반해 부산은 53%에 달한다. 일반분양 만큼 시공사 신용으로 자금을 조달해야해 결과적으로 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 부담이 늘어나는 것이다.

정 애널리스트는 "지방 재건축·재개발 사업에서 현금청산 문제는 정상적인 사업진행을 방해할 정도로 심각할 것으로 생각된다"고 말했다.

또 재건축·재개발에 대한 이익 가능성을 떠안는 동시에 리스크도 안고 가는 '확정지분제'의 경우 재무 부담은 더 커질 수 있다고 지적했다.

그는 "확정지분제는 시공사 책임으로 일반 분양대상 주택과 상가·복리시설 등을 매각해 공사비로 충당하기 때문에 분양경기가 호황일 때는 도급제보다 이익이 크지만 반대일 경우 추가적인 위험을 부담해야 된다"고 설명했다. 확정지분제 하에서 무상지분율 경쟁 심화는 일반 분양분의 분양가 상승으로 이어질 수 있다고도 덧붙였다. 미분양 발생 가능성을 높이는 요인이다.

그러나 공공 사업과 민간 수주가 위축되는 가운데 물량 확보 측면에서 재건축·재개발은 건설사 사업안정성에 긍정적이라고 평가했다. 수주 경쟁력을 확보하고 있는 대형건설사의 신용도에도 긍정적인 작용한다고 분석했다. 중견 건설사의 경우 재무적으로 통제 가능한 규모 내에서 재건축·재개발 사업을 진행하고 랜드마크 단지 수주를 통한 브랜드 인지도 제고 전략이 필요하다고 조언했다.