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[증권사 부동산금융 전략 점검]미래에셋증권, 실물자산 줄이고 NPL 투자 비중 확대⑧자금난 겪는 프로젝트 선별, PI 시딩북 600억 상향 조정

신민규 기자공개 2022-07-01 06:46:29

[편집자주]

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 06월 28일 14:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋증권은 부동산금융 PI(고유계정·자기자본) 투자 영역에서 실물자산을 줄이고 부실채권(NPL) 비중을 늘리는 전략을 세웠다. 시장여건 악화로 단기 자금난을 겪는 프로젝트에 투자 기회가 많이 생길 것으로 내다봤다.

개발 공사비 인상은 향후 2~3년간 지속될 정도로 심각하게 받아들였다. 원가부담을 상쇄하기 위해 분양가 상승 여력이 큰 지역이나 임대료 인상이 가능한 프로젝트 위주로 접근할 계획이다.

◇데이터·물류센터, NPL 출회 가능성

미래에셋증권은 부동산금융 부문의 시딩북(Seeding Book)을 전년대비 600억원 늘렸다. 올해들어 순증가 규모는 220억원으로 이 가운데 공동주택이 80억원을 차지했다. 지난해 PI(고유계정·자기자본) 순증가 규모는 290억원을 차지한 바 있다. 이 중에서 공동주택은 39억원을 차지했다.

매년 PI 투자 규모를 늘리면서도 포트폴리오는 방어적으로 바꾸고 있다. 실물자산 비중을 낮추고 NPL 비중을 늘려 대응하겠다는 전략이다. 데이터센터와 물류센터 등도 급격한 금리상승으로 인해 가격이 떨어질 경우 NPL 중심으로 투자를 검토중이다.

이같은 판단에는 실물자산에 대한 비우호적인 투자환경이 크게 작용했다. 거시 경제지표 악화가 물류센터, 오피스, 상업시설 전반에 많은 영향을 끼칠 것으로 내다봤다.

실물자산의 경우 2~3년 전 준공한 건물의 선순위 리파이낸싱이 도래하는 점이 변수로 지목된다. 레버리지를 많이 썼던 상품일수록 이자비용 부담으로 매매가격이 폭락할 여지가 높아지고 있다. 원가상승 부담을 상쇄할 수 있는 임대료 인상이 얼마나 가능한지가 투자관건이라는 설명이다.

주택시장 역시 분양가 인상 여력이 큰 지역 위주로 접근할 계획이다. 서울 수도권 위주로 대상 PF 사업지를 좁혀나가는 방안을 세우고 있다.

상대적으로 사업 안정성이 높은 공모 사업지는 지자체 숙원사업 등을 중심으로 계속 문을 두드릴 예정이다. 올해 복정역세권 스마트시티 복합개발사업, 노량진 복합개발사업, 송도6·8공구 사업 등을 눈여겨보고 있다.

올해까지는 기존 투자가 호조를 이룬 덕분에 부동산 부문에서 목표수익 조정은 하지 않을 계획이다.

◇주용국 IB2부문 대표, 이마트 부지 매입 등 주도

미래에셋증권 부동산금융은 IB2부문에서 담당하고 있다. PF전문가로 통하는 주용국 대표가 IB2부문 수장을 맡았다. 주대표는 PF2본부 PF1팀장과 PF2본부장 자리를 두루 거쳤다. IB2부문 투자개발본부장직을 맡다가 부문장으로 올라섰다.

IB2부문내 4개 본부로 편성해 총 11개팀을 운영하고 있다. 임직원은 70명 이상이다. 개발 가능 인력 위주로 내부 충원을 검토하고 있다.

미래에셋증권은 그동안 굵직한 프로젝트를 도맡았다. 지난해 이마트 성수동 사옥 인수에 나서 크래프톤과 함께 딜을 차지했다. 인수가격 1조원을 상회하는 프로젝트로 개발사업이 완료되면 성수동 일대 랜드마크 중 하나가 될 것으로 예상된다.

서교동 청년주택 개발사업을 비롯해 광주 누문지구 매입형 임대주택과 같은 사회 기여도가 높은 프로젝트에도 참여했다. 서교동 개발사업은 임대율 100%를 유지하고 있다. 광주 누문지구 사업은 공공지원 민간임대주택이다. 2850세대 중 2623세대를 10년 기간을 두고 임대방식으로 공급하고 있다.
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