이 기사는 2025년 02월 07일 07시10분 thebell에 표출된 기사입니다

프로젝트리츠의 도입은 지난해 건설부동산업계의 가장 큰 화두였다. 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 저자본·고보증 구조로 인해 곳곳에서 문제가 발생하자 그 대안으로 프로젝트리츠가 주목을 받았다. 정부 부처 역시 리츠를 PF 제도 개선방안의 하나로 꼽고 각종 제도 개선을 약속했다.

올해 프로젝트리츠의 실질적 도입과 활성화를 위한 법·제도 개정 및 후속조치가 이행될 지가 관건이다. 국토부가 제시한 부동산투자회사법 개정안은 현재 국회에 계류 중인 상태다. 관계부처가 합동으로 내놓은 개선안 역시 조세특례법 및 부동산개발사업관리법 등의 개정이 진행돼야 현실화할 수 있는 상황이다.

◇프로젝트리츠, '신고제 도입·주식 분산 의무 예외' 적용

리츠업계는 지난해에도 규제 완화, 불합리한 제도 개선 등을 위해 한 목소리를 냈다. 그 결과 리츠 활성화에 도움이 될 만한 다수 법안들이 현재 국회 표결을 기다리고 있다. 부동산투자회사법 개정을 통해 △불필요한 보고·공시사항 합리적 개선 △주식 공모 의무 기한 확대 △프로젝트리츠 도입 등이 가능해질 전망이다.

이 중 '프로젝트리츠'에 대한 리츠업계의 기대가 가장 크다. 지난해 8월 중 김정재 국민의힘 의원 등 10인이 프로젝트리츠를 도입하기 위한 부투법 일부개정법률안을 발의했다. 현재 위원회 심사 단계에 있다.

법안에는 프로젝트리츠의 설립과 운영 방식에 대한 내용이 주로 담겼다. 프로젝트리츠는 신고제를 적용하고 주식 분산 의무에서 예외를 두기로 했다. 먼저 국토교통부로부터 영업인가나 등록을 받지 않고 신고만으로 프로젝트리츠를 설립해 개발사업이 가능하도록 했다. 또 기존 리츠의 경우 1인 주식 소유 한도가 50%로 제한돼 있지만 프로젝트리츠는 개발 단계에선 예외하기로 했다. 개발 단계에서 위험이 일반 투자자에게 전가되는 것을 막고 전문투자자의 참여를 독려하기 위해서다.

프로젝트리츠 설립이 용이하도록 제도를 완화하는 동시에 개발 단계에서 일반 투자자들이 짊어지는 리스크는 최소화하도록 한 셈이다. 같은 맥락으로 개발 과정에서 공모를 제한하기로 해 공모 의무 기한도 기존 리츠와 달리 영업인가일로부터 최대 5년으로 연장하는 내용이 담겼다. 또 리츠에 대한 전반적인 지원과 효율적 감독업무 수행을 위해 지원센터를 지정하는 안도 함께 발의됐다.

리츠 자산관리회사(AMC)는 물론이고 디벨로퍼들 역시 프로젝트리츠의 도입을 기다리고 있다. 기존 개발사업을 수행하던 프로젝트금융투자회사(PFV)의 대체제로서 리츠를 검토하고 있는 곳들이 많은 것으로 알려졌다. 하지만 국내외 정세가 불안정해 지면서 부투법 개정안의 통과 시점 역시 불투명해진 상태다.
◇'현물출자 과세이연·인센티브 제공' 제도화 필요

발의된 법안만으로는 프로젝트리츠가 실질적으로 활성화될지 미지수라는 의견도 많다. PFV가 아닌 리츠를 택할 확실한 유인이 필요하다는 의미다. 지난해 11월 관계부처가 합동 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'에 포함된 내용들이 부투법 개정과 함께 뒷받침돼야 하는 이유다. 지난해 개선방안 발표 이후 올해 후속 조치가 이행될지가 관건이다.

리츠업계에선 개선방안 내용 중 현물출자 활성화와 인센티브 제공 등이 프로젝트리츠에 특히 도움이 될 것으로 보고 있다. 먼저 현물출자시 과세이연 제도를 도입해 고금리 브릿지론을 회피하도록 했다. 기존에는 현물출자시 토지주가 즉시 양도차익을 내야 했다. 하지만 조세특례법 개정을 통해 현물출자 이후 개발을 마친 뒤 양도차익을 과세 및 납부할 수 있도록 한다는 방침을 세운 바 있다.

조특법 개정과 함께 인센티브 제공안도 구체화돼야 하는 상황이다. 관계부처가 내놓은 개선방안에는 자기자본비율이 높은 사업에 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 제공한다는 내용이 포함돼 있었다. 부동산개발사업관리법에 근거해 규정을 마련한다는 방침이었다. 올해 상반기 중 법안을 발의한다는 계획이다.

리츠 디벨로퍼 육성안이 현실화되기 위해서도 각종 법 개선이 필요하다. 관계부처는 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적인 개발과 운영을 이끌어내겠다는 계획을 세웠다. 사업에 한국토지주택공사(LH)가 지분을 출자해 사업 안정성을 향상시키겠다는 구상도 내놨다. 이를 위해서 공공주택 업무처리지침 및 택지개발 업무처리지침을 개정하고 연구용역을 추진하기로 한 바 있다.

한국리츠협회 관계자는 "프로젝트리츠의 도입과 활성화는 리츠업계에서 가장 기다리고 있는 이벤트"라며 "현재 국회에 표결을 기다리고 있는 법안들이 통과되고 관계부처가 발표했던 제도 개선안이 실제 이행된다면 전체 리츠 시장 성장에도 큰 도움이 될 것으로 예상한다"고 말했다.