이 기사는 2014년 06월 11일 14:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

"대학시절 셋방살이를 하는 서민들이 밀린 사글세 때문에 고통 받는 걸 보면서 부동산에 관심을 갖기 시작했습니다."

김연화 기업은행 PB고객부 부동산팀장(사진)은 부동산 컨설팅 분야에서 잔뼈가 굵은 인물이다. 부동산 업계에 발을 담근 지 어느새 20여 년이 흘렀다. 부동산과 처음 인연을 맺게 된 계기를 묻자 이처럼 뜻밖의 답이 돌아 왔다.

김 팀장은 "자본재도 아니고, 환경재도 아니면서 개인의 삶에 큰 영향을 미치는 부동산의 속성이 궁금했다"고 그때를 되돌아봤다. 대학을 갓 졸업 후 그는 잠시 전문지에서 기자로 활동하면서 부동산 ‘맛'을 봤다. 이후 대학원을 거쳐 신영, 유니에셋, RE멤버스 등의 업체에서 본격적으로 실무 경험을 쌓았다. 당시 축적한 인적 자산과 경험은 부동산 PB로 활동하는데 밑거름이 됐다.

올해는 그가 시중은행 부동산 PB로 활동한지 9년째가 된다. 그 동안 부동산 시장은 많은 굴곡이 있었다. 2000년대 중반까지는 아파트가 단연 최고 인기 상품이었다. 동시분양부터 재건축, 재개발 등 아파트 관련 컨설팅 문의가 봇물을 이뤘다. 하지만 2008년 금융위기를 전후해 주택시장 거품이 꺼지면서 투자열기도 급속히 수그러들었다.

김연화 기업은행 PB고객부 부동산팀장

얘기가 자연스럽게 요즘 대세인 수익형 부동산 쪽으로 흘렀다. 김 팀장은 "최근 수익형 부동산 투자의 패러다임이 변하고 있다"고 지적했다. 일반적으로 예금 금리의 두 배 정도 이윤을 남기는 상품을 수익형 부동산으로 부른다. 하지만 최근 시장이 과열 양상을 보이면서 수익 실현이 어려워졌다.

매도자 우위의 시장이 형성되면 짭짤한 임대수익을 남기는 물건을 찾기가 쉽지 않다. 서울 강남 요지의 일부 상가는 임대수익이 예금 금리에도 미치지 못한다. 그래도 물건이 없어서 난리다. 그에 비해 수익률이 2~3% 높은 강북 지역 상가는 인기가 시들하다. 투자자들이 고정적인 임대수익을 포기하고, 차익 실현에 기대를 걸고 있는 것이다. 실제로 단기 보유 후 매물로 나온 상가 점포 등을 심심찮게 찾아볼 수 있다.

그는 "이 같은 시장 변화를 30~40대 젊은 거액자산가들이 주도하고 있다"고 지적했다. 아파트 등 주택시장 침체가 장기화하면서 투자처를 찾지 못하자 결국 수익형 부동산으로 눈을 돌렸다. 특히 ‘안정성'과 ‘환금성' 측면에서 강남지역 물건을 선호한다.

투자층의 변화는 수익형 부동산의 단골 투자자인 베이붐세대(50~60대)에게도 적잖은 영향을 미쳤다. 은퇴 후 퇴직금 등을 종자돈으로 삼아 강남권 등 알짜 요지의 상가를 매입해 안정적인 임대수익을 얻기가 어려워졌다.

김 팀장은 수익형 부동산 시장의 이 같은 변화가 지속될 것으로 내다봤다. 지역별, 물건별 쏠림 현상도 더욱 심화될 전망이다. 투자자들의 고민도 깊어질 수밖에 없다. 수요가 몰리면 거품이 끼기 마련이다. 목표 수익률과 지나치게 괴리가 발생할 수도 있다.

그는 이에 따라 "철저히 엑시트(Exit;자금 회수)를 고려한 투자 컨설팅에 초점을 맞추고 있다"고 밝혔다. 물건품귀가 심해질수록 경기 등 외생변수에 따른 업종의 변화와 공실률 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 예상 매각시점에서 대기 수요자가 없을 경우 낭패를 볼 수 있다. 지역 개발 호재와 도로 등 인프라 구축 여부도 고려해야 하는 요소다. 자산가들의 보유 자금 규모와 부동산 포트폴리오를 고려해 물건 스왓 분석과 가격 민감도 분석에도 많은 시간을 할애한다.

김 팀장은 "결국엔 자산가들이 원하는 요구 수익률과 기대 차익을 만족시킬 수 있는지 여부가 부동산 컨설팅의 핵심"이라며 "투자자문의 질적 향상을 위한 과학적이고 체계적인 시스템을 통한 인적 자원의 확보도 무엇보다 중요하다"고 지적했다.

◆김연화 기업은행 PB고객부 부동산팀장 주요 경력

△ 1991년 한국주택신문 기자
△ 1994년 ㈜신영 부동산컨설팅 담당
△ 2001년 유니에셋㈜ 부동산금융사업부 차장
△ 2002년 머니오케이 부동산사업부 차장
△ 2004년 RE멤버스 사업기획팀 팀장
△ 2007년 국민은행 금융상담센터 부동산 팀장
△ 2010년 기업은행 PB고객부 부동산 팀장