이 기사는 2014년 07월 09일 11:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

"보상차익과 용도변경차익, 개발차익을 노리는 것이 좋은 방법입니다."

지난 8일 서울 교대역 인근 한 카페에서 만난 이승진 가야컨설팅 대표(사진)가 꺼낸 첫 마디다. 일선 공인중개사들을 대상으로 강의를 마치고 나온 터라 현장실무에 대한 전문적인 이야기들을 더 생생하게 들을 수 있었다.

2008년 금융위기 이후 지속적인 부동산 경기침체로 토지수요가 줄고, 땅값이 제자리 걸음을 하고 있는 현 상황에서 단순한 전매차익만을 노리는 토지매매는 그 한계를 드러냈다고 말을 이은 이승진 대표는 '투자차익'에 눈을 뜨라고 주문한다.

이 대표는 "금융위기 이후 아파트는 물론 토지도 침체가 계속되고 있다"며 "이러한 장기 침체기에는 토지를 사는 것보다 파는 것이 중요하다. 잘 팔릴 수 있고, 경쟁력 있게 토지의 가치를 높이는 능력이 필수"라고 말한다.


우선 토지보상을 받을 목적으로 토지를 구입해 보상차익을 노리는 방법이 가장 무난하다. 개발예정지, 도로 개통 예정지 등 수용이 예상되는 지역의 땅을 싸게 구입해 시가보상을 받아 수익을 챙기는 경우가 이에 해당한다.

그린벨트 해제나 상수원보호구역 해제 등이 예상되는 지역에 미리 투자하는 방법도 있다. 규제가 해제된 이후에 땅값이 오를 것에 미리 대비해 차익을 노리는 경우다.

다음으로 구입토지나 보유토지를 리모델링 해 잠재적 수요를 발굴하고, 상품의 가치를 올리는 방법도 있다. 잘 안 팔리는 토지를 쉽게 팔릴 수 있도록 용도변경 하는 방법이 대표적이다.

수요가 적은 대규모 임야를 시세 이하로 싸게 사서 일반인이 집을 지을 수 있게 잘게 쪼개 파는 것이 토지분할을 이용한 대표적인 토지 리모델링이다.

토지의 지목변경이나 용도변경을 함으로써 땅값을 올리는 토지개발의 방법도 유용하다. 이와 같은 지목변경과 용도변경은 전문적으로 업그레이드된 토지투자방법이라고 할 수 있다.

농지에 전원주택을 지으면 그 땅의 지목은 농지에서 대지로 지목변경된다. 이 때 땅값은 최소 2배에서 3배 정도 오른다.

특히 산지에 개발행위허가를 받아 창고를 짓는다면 그 지목은 임야에서 창고용지로 변경돼 최소 5배 정도로 땅값이 뛴다.

이 대표는 "건축물이 지어진 토지는 농지나 임야 상태로 그냥 파는 것보다 잘 팔린다"며 "땅값은 개발비와 건축비를 제외하고라도 몇 갑절이 남게 된다"고 귀띔했다.

마지막으로 이 대표는 토지투자에 있어 첫 단추는 토지 구입이라는 점을 강조했다. 후일 파는데 문제가 없는 좋은 땅을 싸게 사는 것이 투자성공의 최대 관건이라고 조언했다.

이 대표는 "아무리 좋은 땅이라도 구입단계에서부터 땅값을 비싸게 주고 사면 쉽게 매각하기 어렵게 된다"며 "직거래 매입, 급매물 취득과 여러 필지를 통으로 사는 통매의 방법으로 좋은 땅을 싸게 살 수 있다"고 밝혔다.

◆이승진 가야컨설팅 대표 약력.

△서울대학교 법과대학 법학과 졸업
△공인중개사, 유통관리사, 물류관리사
△한진중공업 기획관리본부장, (주)한양·경남기업 기회실장 역임
△서울경제, 부동산매거진, 전원속의 내 집 등 기고
△천안연암대학, 다수 농업기술센터 토지관련 귀농 강의
△매일경제, 능률협회, 토지개발회사 등 토지투자·개발 출강
△건국대, 단국대, 충남대, 경인여대, 세면대, 한국사이버대 특강
△KBS '경제포커스' 이승진의 땅이야기 출연
△전 한국경영기술지도사회 경기북부지회장, 경영지도사
△전 대한가맹거래사협회 가맹거래사
△현 한국공인중개사협회 토지개발전문가과정 주임교수