이 기사는 2016년 07월 07일 15:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

세운상가 재개발 사업이 도시 재생 사업으로 다시 추진되면서 프로젝트파이낸싱(PF) 투자자 모집이 진행되고 있다. 자금 모집 규모는 총 8000억 원이다. 악성 사업장으로 정평이 나 있는데다 자금 모집 규모도 커서, 투자자 모집 성공 여부에 관련 업계가 주목하고 있다.

7일 투자금융 업계에 따르면 현대증권과 HMC투자증권은 최근 8000억 원 규모의 세운상가 PF 자금 모집 주관을 맡았다. 은행과 보험사 등에 투자의향서(IM)를 발송하고 한창 투자자 모집을 진행하고 있다.

투자자 모집은 상환 순위에 따라 선순위, 중순위, 후순위로 나눠 진행된다. 주관사를 포함한 증권업계가 후순위 투자를 맡고, 나머지 선순위와 중순위 대주단을 모집하는 방식이다.

은행과 보험사는 자산유동화대출(ABL) 형태로, 증권사와 캐피탈사 등은 자산유동화기업어음(ABCP)이나 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 형태로 투자하는 구조인 것으로 전해지고 있다.

신한은행, 삼성화재 등이 선순위 투자자로 참여할 예정이다. 보험사와 공제회 등이 중순위 투자자 참여 여부를 놓고 내부 심의 절차를 진행하고 있다.

업계 관계자는 "전체적인 투자자 윤곽은 어느 정도 나왔다"면서 "기관 투자자 별로 내부 투자심의 절차를 진행하는 과정에서 투자자가 이탈하는 등의 변수가 생길 수 있다"고 말했다.

관련 업계는 세운상가 PF 투자자 모집 성공 가능성에 주목하고 있다. 악성 사업장으로 정평이 나 있는데다 수익성이 낮다는 평가 때문이다. 여기에 자금 조성 규모가 크다는 점도 투자자 모집에 악재로 꼽힌다.

세운상가 일대(43만 8585㎡) 부지는 2006년 세운재정비촉진구역으로 지정됐다. 서울시가 1조 4000억원을 들여 세운상가 등 8개 건물을 허물고 최고 36층(122ｍ) 높이의 업무시설을 짓는다는 계획을 세웠다. 동시에 1Km에 달하는 초록띠 공원도 조성하기로 했다. 주상복합건물의 시공권은 대우건설이 1200억 원에 따냈다.

하지만 문화재청이 2010년 세계문화유산인 종묘의 경관을 이유로 신축 건물 높이를 기존 122m의 절반 수준인 62ｍ로 낮추라고 요구하면서 사업에 제동이 걸렸다. 층고 높이가 낮아지면서 용적률이 떨어져, 수익성도 동반 추락했다.

최근 서울시가 세운상가를 그대로 보존하면서 개발하는 쪽으로 방식을 바꾸면서 사업 추진이 급물살을 타고 있다. 하지만 층고 문제로 인한 수익성 우려는 여전하다는 평가다.

업계 관계자는 "세운상가를 그대로 보전하면서 개발하는 방식으로 전환되면서 사업 수익성이 지나치게 떨어진다는 지적이 나온다"면서 "PF 투자자 모집이 성공적으로 마무리될 수 있을지 우려스럽다"고 평가했다.

수익성이 과거에 비해 많이 개선됐다는 평가도 나온다. 기존 주상복합건물은 오피스텔로 용도를 변경해 짓기로 했다. 또 종묘 경관을 해치지 않는 범위에서 오피스텔 층고도 90m로 조정됐다.

대우건설 관계자는 "세운상가 개발 재추진 과정에서 주상복합 건물의 용도 변경이 이뤄지고 층고도 조정돼, 수익성이 대폭 개선됐다"고 설명했다. 이 관계자는 "PF 자금 모집도 막바지 단계로 조만간 무리 없이 마무리될 예정"이라고 말했다.