이 기사는 2016년 09월 30일 08:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 여의도 파크원 금융주관을 맡은 NH투자증권이 오피스빌딩 등 파크원 개발사업에 포함된 건물의 가치를 3조 2510억 원으로 평가했다. 향후 이 가격으로 투자회수가 이뤄진다면 파크원 시행사 'Y22 프로젝트금융투자(PFV)'는 약 6500억 원의 차익을 얻게 된다.

30일 관련업계에 따르면 NH투자증권은 파크원 프로젝트파이낸스(PF) 자금 모집을 진행하고 있다. 총 사업 개발비는 2조 6000억 원이다. 이 중 5000억 원을 Y22 PFV가 출자했다. NH투자증권은 나머지 2조 1000억 원을 모집하고 있다. 오는 10월 초 안에 자금모집을 완료하는 것이 목표다.

NH투자증권은 트랜치 A(오피스1, 호텔, 리테일), 트랜치 B(오피스2) 등 트랜치를 두 개로 나눠 각각 1조 4000억 원, 7000억 원의 자금모집을 진행하고 있다. NH투자증권은 자금을 모집하는 과정에서 투자자에게 트랜치 A의 가치가 2조 3411억 원이라고 밝혔다. 오피스1 1조 2306억 원, 호텔 2283억 원, 리테일 8822억 원 등이다. 트랜치 B의 가치는 9099억 원이었다. 총 3조 2510억 원으로 개발사업비와 총 6500억 원의 차이를 보였다.

감정평가액 기준 트랜치 A와 트랜치 B의 평당가는 1663만 원, 1833만 원이다. 오피스 및 리테일 임차율이 90%, 호텔 객실점유율이 70% 됐을 때 가능한 수치다. 오피스빌딩과 리테일이 포함된 인근의 IFC는 현재 평당가 1800만 원대에 거래가 진행되고 있다. 최근 거래가 완료된 여의도 하나금융투자빌딩의 평당가는 1893만 원이었다.

NH투자증권의 설명대로라면 PF 대출자는 사실상 대출 위험이 없다고 봐도 무방하다. 트랜치 A 선순위 대출자는 평당가가 640만 원만 돼도 자금을 회수할 수 있다. 후순위 대출자의 자금회수도 평당가가 995만 원이면 가능하다. 적어도 40개월의 공사기간 동안 트랜치 A의 가치가 40% 이상 떨어지지 않으면 PF 대출금 상환에 문제가 없다는 의미다.

트랜치 B 대출금 상환은 오피스2 준공 후 제3자매각을 통해 이뤄진다. 준공 후 5년이 될 때까지 상환이 이뤄지지 않으면 NH투자증권 등 NH금융그룹 계열사가 오피스2를 7000억 원에 매입하기로 했다. 여기에 더해 시공사 포스코건설이 책임준공 및 책임준공 미이행 시 채무인수를 확약하면서 안정성을 더했다.

그러나 업계에서는 선순위 및 중순위 대출자는 몰라도 트랜치 A 후순위 대출자는 투자금 회수가 원활하지 않을 수 있다고 지적했다.

업계 관계자는 "연면적을 봐도 트랜치 A의 핵심은 오피스1인데 포스코건설이 준공 후 3년간 책임임차를 약속했다고 하지만 그 이후가 문제"라며 "2012년 준공되고 지금까지 대규모 공실이 남아있는 IFC3 같이 임차인을 구하지 못하면 건물의 가치가 훼손될 수 밖에 없다"고 말했다.