이 기사는 2016년 11월 17일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 국내 부동산 운용사 삼성SRA자산운용(이하 삼성SRA)이 씨티센터타워(사진, 옛 쌍용양회빌딩) 인수 우선협상대상자로 선정된 가운데 급속도로 커진 씨티센터타워 가치에 관심이 쏠린다. 2013년부터 지금까지 씨티센터타워의 소유주는 총 3곳이었다. 주인이 바뀌는 사이 건물 가격은 800억 원이 올랐다.

17일 관련업계에 따르면 삼성SRA는 최근 서울 중구 저동에 위치한 씨티센터타워 우선협상대상자로 선정됐다. 3.3제곱미터(평)당 매입가는 2300만 원, 3만 7266제곱미터(1만 1272평)의 연면적을 고려한 총 거래가는 2600억 원에 달할 전망이다. 삼성SRA는 현재 투자자 모집을 진행하고 있으며 빠른 시일 안에 거래를 완료할 계획이다.

씨티센터타워의 첫 번째 주인은 쌍용그룹이었다. 쌍용그룹이 1969년부터 45년간 본사로 사용했다. 2013년 8월부터는 프로젝트금융투자회사(PFV) '쌍용타운개발PFV'로 소유권을 넘겨 1년이 넘는 시간 동안 리모델링을 했다. 쌍용타운개발PFV의 주요주주는 쌍용양회(45%), 세진디엔씨(50%) 등이었다.

리모델링 비용 조달은 우리투자증권이 맡았다. 우리투자증권은 자금모집 과정에서 향후 쌍용타운개발PFV가 리모델링을 위해 조달한 대출금을 건물 매각 등을 통해 갚지 못하면, 해당 건물을 평당 1600만 원에 대신 매입해 상환금을 마련해 주겠다는 조건을 걸었다. 씨티센터타워에 첫 번째 시장가격이 매겨진 셈이다.

다행히 씨티센터타워는 2015년 3월 이지스자산운용(이하 이지스)이 설정한 부동산 펀드로 넘어갔다. 이지스는 씨티센터타워를 평당 1800만 원에 매입했다. 유동성 공급이 필요했던 쌍용양회가 매각 후 7년간 임차료를 상향 조정해 지급하는 조건으로 건물 매각가를 높였다. 이지스는 올라간 임대료로 수익률을 확보하고, 쌍용양회는 좀 더 나은 매각차익을 얻는 방법이었다.

당시 씨티센터타워는 임대율이 60%에 그친 탓에 위험도가 큰 기회투자(opportunistic) 자산으로 분류됐다. 이지스는 씨티센터타워 매입 이후 6개월 만에 삼성화재를 임차인으로 유치하며 임대율을 85%까지 끌어올렸다. 지금은 추가로 효성 계열사 등이 입주해 공실이 거의 없는 상태다.

삼성SRA는 씨티센터타워 매입 가격으로 평당 2300만 원을 제시했다. 이지스가 투자한 지 2년이 채 되지 않는 기간에 건물의 가치가 28%(평당 500만 원) 증가했다. 쌍용타운개발PFV가 건물을 보유했던 시기와 비교하면 약 3년 반 동안 44%(평당 700만 원)가 늘었다. 연면적을 고려하면 같은 기간 800억 원이 올랐다.

부동산 업계 관계자는 "이지스가 단기간에 우량 임차인을 확보한 점이 씨티센터타워 가치 상승을 이끌었다"며 "안전자산인 코어(Core) 부동산 투자 경쟁은 심하지만 아직 기회투자 자산에 대한 투자기회는 열려 있다"고 말했다.