이 기사는 2016년 12월 16일 16:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 부동산 펀드 시장은 개인들에게도 투자 기회가 활짝 열렸다는 점에서 의미가 있었다. 부동산 펀드는 그동안 기관들의 전유물로 인식됐지만 계속되고 있는 저금리 기조 탓에 개인들에게도 안정적인 투자처로 각광받기 시작한 것이다.

개인투자자 시장의 물꼬를 튼 결정적 역할을 했던 상품은 지난 7월 출시된 하나자산운용의 티마크호텔 공모펀드였다. 이 펀드는 하루만에 약 600억 원을 모으며 공모형 부동산 펀드도 시장에서 통할 수 있다는 사실을 증명해 냈다.

티마크호텔 펀드 설정을 주도했던 팀은 하나자산운용 부동산투자본부 투자2팀이다. 투자2팀은 올해 티마크호텔 펀드 이외에도 지난 10월 KEB하나은행의 인도네시아 법인 본사 빌딩 인수용 펀드(약 230억 원 규모) 등 개인투자자 대상 상품 설정을 성공적으로 끝내며 업계의 주목을 끌고 있다.

지난 15일 팀을 이끌고 있는 김낙영 투자2팀장을 만나 올해 진행했던 여러 건의 딜 스토리와 내년 시장 전망 등을 들어봤다.

◇"개인 대상 펀드는 구조 쉽게 만드는 게 관건"

김낙영 팀장(사진)은 올해 부동산 펀드 시장이 개인투자자 시장으로 확장될 수 있었던데 대해 "개인들을 대상으로 하는 사모펀드 시장이 많이 늘어나는 추세였고 이로 인해 개인투자자들의 학습효과가 커져 점차 확산된 것"이라고 분석했다.

그는 또 "지주 쪽에서도 개인들에게 판매할 상품을 계속 공급해달라는 주문들이 내려온다"며 "개인들의 투자 니즈(needs)가 그만큼 커진 탓"이라고 말했다. 이어 "고액자산가들의 부동산 펀드 상품에 대한 수요는 이전보다 훨씬 커지고 있다"고 진단했다.

늘어나고 있는 개인들의 부동산 펀드 투자 수요에 힘입어 그가 올해 주도한 펀드들은 모두 성공적으로 설정을 마쳤다. 티마크 호텔, 하나은행 인도네시아 법인 이외에도 상반기 가산동 롯데팩토리 아울렛 인수 펀드와 하반기 광주 첨단지구 CGV 영화관 매입 펀드를 만들었다. 두 건의 펀드 역시 개인들을 대상으로 각각 221억 원, 84억 원을 모았다.

김 팀장은 "개인투자자들은 물론 은행과 증권사 PB들은 대부분 부동산 펀드에 투자해본 경험이 없는데 잘 모르는 이들에게 투자를 이끌어내려면 최대한 쉽게 설명할 수 있는 상품 구조를 짜야 한다"고 설명했다. 이어 "티마크 호텔 펀드를 판매할 때 중요했던 키워드는 하나투어, 단독임차, 20년 장기계약 세가지"라며 "하나투어가 망하지 않는 이상 거의 확정적으로 연 수익률이 5% 이상 나오는데 투자를 망설일 이유가 있겠는가"라고 말했다.

그는 또 "최근 이지스자산운용 퍼시픽 타워가 실패한 것은 상품이 안좋아서가 아니었다"며 "건물에 임차인이 많고 임대차 계약 기간도 평균 3~4년 밖에 되지 않았기 때문에 개인투자자들에게 이 펀드가 얼마나 좋은 상품인지 쉽게 설명하지 못했을 것"이라고 전했다. 이어 "투자 경험이 전무한 개인투자자들에게는 안전한 상품이라는 것을 쉽게 이해시켜줄 수 있어야 한다"고 강조했다.

◇"내년에도 시장 계속 커진다…환프리미엄 있는 유럽 주목"

김낙영 팀장은 개인들을 대상으로 하는 부동산 펀드 시장이 내년에도 확장될 것으로 전망하고 있다. 올해처럼 규모가 크지 않고 단기간 내 투자금을 모을 수 있는 중소형 빌딩 펀드를 계속해서 설정할 계획이라고 했다.

김 팀장은 "부동산 펀드 시장은 계속 커질 것으로 본다"며 "퍼시픽 타워 펀드에 1000억 원 이상 자금이 몰렸다는 것은 수요가 있다는 것을 증명한 것"이라고 설명했다. 이어 "아직도 증권사 PB센터에서는 티마크호텔 건 같은 공모펀드를 만들어 달라고 한다"며 "개인투자자들의 학습 효과가 자리잡는 앞으로 5년 정도는 이처럼 쉽고 컴팩트한 상품 구조를 짜서 공모 시장에 접근해야 한다"고 말했다.

그러면서 "금리인상이 되고 있는 만큼 내년부터는 에쿼티(지분)에 직접 투자하는 것 보다는 대출 채권에 투자하는 해외펀드가 더 승산이 있다고 본다"며 "미국 쪽은 벌써 그렇게 시장이 재편되고 있다"고 설명했다. 이어 "다만 브렉시트 이후 통화 가치가 떨어져 환프리미엄이 있는 유럽시장은 에쿼티로 투자해도 무리가 없을 것"이라고 말했다.

현재 국내 설정된 부동산 펀드는 대부분 건물을 매입할 때 지분에 직접 투자해 시세 차익을 추구한다. 그러나 금리가 오르면 유동성이 낮아지기 때문에 자산 가치가 떨어질 위험이 있다 .이 때문에 지분을 직접 사들이지 않고 대출 채권에 간접 투자하는 방식을 추천하는 것이다.

이러한 시장의 추세 등을 반영해 그는 최근 유럽 등 해외 쪽으로 눈길을 돌리고 있다. 이르면 내년 상반기 이내에 하나자산운용이 선보이는 선진국 부동산 펀드들이 시장에 나올 것으로 점쳐진다.

그는 "지금은 뉴욕의 오피스 빌딩 대출 채권에 투자하는 펀드를 계획하고 있고, 통화 가치가 떨어진 유럽지역에서는 직접 지분에 투자할 수 있는 부동산도 물색하는 중"이라며 "최근 대다수 자산운용사들이 환프리미엄이 있는 독일과 프랑스 등 유럽의 주요 국가 부동산에 주목하는 것도 같은 이유"라고 말했다.

◆김낙영 하나자산운용 부동산투자본부 투자2팀장

△2000년 고려대 졸업
△2000년 삼정KPMG
△2004년 하나자산신탁 경영기획팀
△2011년 하나금융지주 기업금융지원팀
△2014년 하나자산운용 리스크관리팀
△2015년 하나자산운용 부동산본부 투자팀