이 기사는 2017년 03월 07일 08:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 국내 처음으로 내놓은 호주 부동산 공모펀드는 현지에서의 담보 대출 조건이 확정되지 않아 향후 결정되는 금리 수준 등이 수익률에 영향을 미칠 전망이다. 또 환헤지를 별도 실시하지 않아 환변동에 따라 수익률이 달라질 것으로 보인다.

7일 금융권에 따르면 미래에셋자산운용은 호주 현지 금융기관과 캔버라 오피스 빌딩 담보 대출 협상을 진행하고 있다. 미래에셋자산운용은 이번에 모집하는 투자금 1410억 원에 더해 1억9260만 호주 달러(약 1700억 원)를 현지에서 대출 받아 빌딩을 매입할 예정이다.

미래에셋자산운용 측은 고정금리로 4% 정도 금리에 담보대출을 추진하고 있지만 상황은 유동적이다. 미국이 3월 기준금리 인상을 예고하는 등 선진국들을 중심으로 금리가 상향 조정되고 있기 때문이다. 이번 펀드의 목표 수익률은 4~6%지만 대출금리가 높아질 수록 수익률은 하락할 수 있다는 분석이다.

담보 대출 만기가 펀드 운용기간 대비 짧은 것도 특징이다. 미래에셋자산운용이 현재 추진 중인 호주 부동산 담보 대출 만기는 4년이다. 펀드 운용기간이 5년 6개월이어서 청산 전 리파이낸싱을 진행해야 하는 부담이 있다.

환헤지 전략을 쓰지 않아 환변동에 완전히 오픈되어 있다는 점은 투자자들에게 득이 될수도, 실이 될수도 있다는 지적이다. 호주 달러는 최근 5년간 원화 대비 가치가 하락해왔다. 지난 2012년 3월 1달러당 1200원대였지만 현재 870~880원에 거래되고 있다. 향후 호주 달러 가치가 원화 대비 더 하락하면 투자자는 손해를 보고 상승하면 이득을 보게 된다.

다른 부동산 펀드처럼 투자자들에게 반기마다 한번씩 이익 분배금이 지급된다는 것은 가장 큰 메리트로 꼽힌다. 특히 호주 연방정부 산하 교육부와 오는 2025년 5월까지 책임 임대차 계약이 확정되어 있어 임대료를 받지 못할 가능성은 적다는 분석이다. 호주 교육부는 S&P 기준 AAA 신용등급을 획득한 곳이다.

투자자들이 내야 하는 수수료는 다른 공모펀드 대비 싼 편이 아니지만 이전 부동산 펀드들과 비교해 다소 저렴해졌다. 선취 수수료는 납입금액의 2%이고 총 보수비용은 연 0.472%로 책정됐다.

올해 첫 부동산 공모펀드였던 이지스자산운용의 바른빌딩 펀드는 선취 수수료로 2%, 총 보수비용으로 0.950%를 받고 있다. 미래에셋자산운용이 작년 설정한 댈러스 펀드의 선취 수수료는 2%, 보수비용은 0.73%였다.

부동산 업계 관계자는 "미래에셋자산운용 호주 부동산 펀드는 비교적 안정적으로 반기에 한번 이익 분배금이 지급될 예정이어서 개인투자자들에게 많은 관심을 끌 것"이라며 "대출금리와 환변동 추이에 따라 수익률은 조금씩 차이를 보일 수 있다"고 말했다.