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빌더스개발, 지난해 '사상최대' 매출…올해는? [부동산 디벨로퍼 열전]②지난해보다 줄어든 700억 전망…서산예천·강릉 사업장 분양 막바지

이상균 기자공개 2017-07-21 08:14:51

[편집자주]

우리나라는 부동산 투자가 활발하지만 정작 명함을 내밀만한 시행사는 손에 꼽힌다. 땅만 있으면 작은 자본으로도 얼마든지 부동산 개발이 가능한 현실 탓이다. 대부분 생명이 짧은 '반짝 시행사'가 주를 이뤘다. 최근에는 부동산 훈풍을 타고 규모와 실력을 갖춘 시행사들이 점차 늘어나면서 재조명을 받고 있다. 더벨이 디벨로퍼(developer)라 불리는 그들의 발자취를 따라가 봤다.

이 기사는 2017년 07월 18일 16:39 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

빌더스개발은 지난해 설립 이후 가장 많은 1200억 원대의 매출을 올렸지만 올해 전망은 그리 밝지 않다. 현재 진행 중인 2개 사업이 마무리에 접어든 반면 신규 사업은 내년 중반에나 선을 보이기 때문이다.

이들 사업장 분양은 순조롭게 진행되고 있다. 분양대금이 들어오면서 차입금도 속속 상환되고 있다.

◇강릉 스카이베이 호텔, 추가 분양매출 736억

빌더스개발은 지난해 매출 1268억 원, 영업이익 60억 원을 기록했다. 전년대비 매출은 32.6% 늘었지만 영업이익은 42.2% 줄어들었다. 당기순이익도 2015년 69억 원에서 지난해 9억 원으로 대폭 줄어들었다. 분양대금 유입으로 매출은 늘었지만 대출 이자 탓에 수익성은 뒷걸음질 쳤다.

빌더스개발이 현재 진행 중인 분양 사업은 대림 e편한세상 서산예천과 강릉 스카이베이 호텔 등 2곳이다.

e편한세상 서산예천은 충남 서산시 예천동에 아파트 936세대와 상가 11개를 공급하는 사업으로 지난 2월 입주를 시작했다. 시공사는 대림산업이며 수탁자는 국제자산신탁이다. 강릉 스카이베이 호텔은 강원도 강릉시 경포대에 분양형 호텔 538실과 상가 15개를 공급하며 내년 2월 완공 예정이다. 시공사는 삼성물산이며 수탁자는 한국자산신탁이다.

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이들 사업장의 분양률도 점차 올라가고 있다. 지난해 12월말 기준 e편한세상 서산예천의 분양률은 아파트 99.4%, 상가 100%를 기록했다. 올해 입주를 시작하면서 아파트 분양률도 100%를 채운 것으로 전해졌다. 강릉 스카이베이 호텔의 경우 분양형 호텔은 92.5%, 상가는 17.2%로 총 67.7%다. 7개월이 지난 현재 분양형 호텔은 100%, 상가는 30% 수준인 것으로 알려졌다.

이들 사업장이 올해 분양률 100%를 기록한다고 가정할 경우 빌더스개발의 올해 매출은 700억 원대 수준이 될 것으로 예상된다. 우선 e편한세상 서산예천은 총 분양매출은 2172억 원으로 이중 지난해까지 2160억 원이 들어왔다. 즉 올해는 12억 원의 분양매출이 발생한다는 얘기다.

강릉 스카이베이 호텔의 총 분양매출은 2270억 원으로 지난해까지 1536억 원이 들어왔으며 올해 736억 원이 추가로 유입될 예정이다. 빌더스개발 관계자는 "올해는 신규 분양사업이 없어 지난해보다 매출 규모가 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

◇한국자산신탁서 차입형 토지신탁 받아

빌더스개발은 이들 2개 사업 추진을 위해 외부에서 수백 억 원을 조달했다. 우선 만기 1년 미만의 단기차입금이 189억 원이다. 2015년 203억 원에서 14억 원 줄어든 금액이다. 분양대금이 유입되면서 차입금을 일부 상환했다.

단기차입금 중 가장 많은 168억 원은 심태형 빌더스개발 대표 등으로부터 연 6.9% 금리로 빌렸다. 이어 심 대표의 개인회사인 빌더스이앤씨에서 24억 원, 기타 개인에게 5억 원 등을 차입했다. 금리는 모두 연 6.9%다. 2015년에는 하나저축은행, 하나은행, 빌더스씨앤디(심태형 대표 개인회사) 등 차입처가 다양했지만 지난해 이를 대부분 정리했다.

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장기차입금도 2015년 500억 원에서 지난해 485억 원으로 줄었다. 이마저 만기 1년 미만이 되면서 장기차입금으로 분류하지 않는다. 가장 많은 차입이 이뤄진 곳은 서산예천제1차와 서산예천제2차로 각각 107억 원이다. 금리는 연 4%다. 이들 회사는 빌더스개발이 서산예천 e편한세상 사업의 자금조달을 위해 만든 특수목적회사(SPC)다. 빌더스개발은 자사의 모든 주식(10만주)을 서산예천 사업장 대출금의 채권자인 서산예천제1차와 서산예천제2차에 담보로 맡겼다.

이밖에 KB저축은행(50억 원), 한국자산캐피탈(30억 원), 오케이아프로캐피탈(20억 원), 동부캐피탈(10억 원), 안국저축은행(10억 원) 등에서 연 9% 금리로 자금을 빌렸다. 빌더스개발은 강릉 스카이베이 호텔 사업을 추진하면서 수탁사인 한국자산신탁으로부터 연 8.5% 금리에 65억 원의 차입형 토지신탁을 받았지만 지난해 이를 모두 상환했다.

IB업계 관계자는 "대부분의 시행사는 자체 신용등급이 없어 SPC를 만든 뒤 ABCP 등을 발행하면 이를 대형 건설사가 신용보강 해주는 방식을 사용한다"며 "빌더스개발의 경우 자금조달에 어려움을 겪으면서 신탁사로부터 차입형 토지신탁을 받은 것은 물론, 경영진들의 개인자금까지 동원한 것으로 보인다"고 말했다.
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