이 기사는 2018년 07월 09일 08:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

홈플러스홀딩스의 100% 자회사이자 리츠 자산관리사(AMC)인 '한국리테일투자운용'이 지난 4일 국토교통부 본인가를 획득하면서 재무건전성 제고와 금리 인상 리스크 회피라는 홈플러스의 '일석이조' 계획에 밑그림이 완성됐다. 이제 남은 것은 리츠 투자자 모집과 인허가 획득, 상장이라는 세부 채색 작업 뿐이다.

◇40개 매장 리츠 유동화

홈플러스홀딩스가 70억원을 출자해 설립한 한국리테일투자운용은 연내 홈플러스의 40개 매장을 기초자산으로 하는 리츠를 설립, 상장한다. 이미 40개 매장에 대한 실사와 투자자 모집 사전 테핑은 거의 완료된 상황이다.

홈플러스 40개 매장의 자산가치는 약 3조8000억원. 한국리테일투자운용은 리츠 설립을 통해 40개 매장 자산가치의 60%인 2조2800억원을 조달한다. 리츠 지분 20%는 홈플러스가 투자하고, 나머지 80%는 기관투자자들의 몫이 된다.

3조8000억원 중 40%는 론을 통해 조달하게 된다. 결국 홈플러스는 자회사인 한국리테일투자운용이 관리하는 리츠에 40개 매장을 넘기는 대신 3조8000억원의 현금을 손에 쥐게 된다.

유경PSG자산운용 등 타 자산운용사들을 통해 이미 14개 매장을 세일즈앤리스백 방식으로 유동화한 홈플러스가 직접 리츠 AMC를 설립한 이유는 소위 '남보다는 내 식구가 낫다'는 판단 때문이다.

40개 매장이 전혀 상관없는 자산운용사에 넘어갈 경우 향후 상황 변화에 따라선 홈플러스 매장이 아닌 타 유통업체의 매장이 될 수도 있는 상황이다. 홈플러스 매장 유동화에 정통한 관계자는 "자회사 리츠 AMC 설립 추진 초창기에 시장 일각에서 왜 굳이 자회사를 통해 유동화하느냐고 의혹을 제기하기도 했지만 사실 향후 상황이 어떻게 변할지 모르는데 남에게 맡기기에는 리스크가 크다"고 말했다.

◇부채비율 낮추고 비용 고정 '일석이조'

2015년 MBK는 영국 테스코(Tesco PLC)로부터 홈플러스 지분 100%를 7조2000억원에 인수했다. 이중 4조3000억원은 국내 금융권에서 인수금융으로 조달했다. 인수금융 조달 주체는 홈플러스(1조2000억원)와 홈플러스스토어즈(3조1000억원)였다.

인수금융 약정에 따라 일부는 상환했지만 홈플러스와 홈플러스스토어즈는 2017 회계연도 말 기준으로 각각 70%에 달하는 부채비율을 안고 있다.

홈플러스가 리츠를 통해 매장을 유동화해 3조8000억원을 손에 쥐게 되면 이 자금은 2020년 만기도래하는 인수금융 상환자금으로 사용되고, 홈플러스와 홈플러스스토어즈의 부채비율은 급감하게 된다.

부채비율 감소로 인한 재무건전성 감소와 함께 금리 인상 리스크에서도 벗어나게 된다. 2020년 인수금융의 만기가 도래하는 가운데 국내 금리는 인상 기조를 보이고 있다.

홈플러스가 인수금융 만기도래시 상환 대신 만기 연장을 택할 경우 금리 부담은 더 커질 수 밖에 없다. 하지만 리츠를 통해 15년간 장기 임대를 선택하면 금리 인상에 대한 부담감을 벗게 된다.

딜에 정통한 관계자는 "현재 금리와 리츠 임대료 등을 비교해 보면 임대료 부담이 금리 비용 부담보다 조금 적거나 비슷하다"고 말했다. 홈플러스 입장에서는 금리 인상기에 변동금리보다는 고정금리와 같은 임대료 부담을 선택한 셈이다.

한편 국내 최초이자 최대 2조원 홈플러스 리츠를 관리하게 되는 한국리테일투자운용은 현재 총 8명으로 구성돼 있으며, 대표는 구영우 전 HK저축은행 대표가 맡고 있다.

구 대표는 1965년생으로 대륜고와 연세대학교 경영학과를 졸업했다. 이후 한미캐피탈, 우리파이낸셜, HK저축은행 등에서 근무했다. 금융 전문가로 알려진 구 대표는 한미캐피탈과 HK저축은행에서 MBK와 연을 맺었다.