이 기사는 2018년 09월 28일 17:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

3분기 부동산 오피스 M&A 시장에선 업계 새 기록을 갈아치운 랜드마크 딜들이 대거 마무리됐다. 이지스자산운용이 2조원에 매입을 확정한 옛 르네상스 부지 개발사업이 단연 이번 분기 최고의 관심을 받았다. 2년 만에 조단위 매물로 등장해 단일 빌딩당 최고 거래가를 기록한 센트로폴리스 빌딩과 마찬가지로 1조원 넘는 매매가를 기록한 서울스퀘어 빌딩은 시장을 깜짝 놀라게 했다. 단위면적당 최고가를 경신한 삼성물산 서초사옥도 3분기 중 거래가 마무리됐다. 3분기에는 특히 강남권역에서 거래된 매물들이 높은 가격을 형성했다.

아직 거래가 진행 중인 옛 르네상스 호텔 부지 개발사업 거래는 연면적 23만9000㎡에 진행되는 대규모 프로젝트다. 이지스자산운용 총 개발비 2조원을 들여 호텔과 오피스빌딩을 새로 지을 계획으로, 2020년 상반기 준공을 목표다. 이지스자산운용의 부지 매입가격은 1조원을 조금 넘는 수준으로 알려졌다. 이지스자산운용은 부지 매입시 별도 자문사는 두지 않은 것으로 알려졌다.

1977년 준공돼 오랜 역사를 자랑하는 서울역 앞 서울스퀘어는 그간 수차례 주인이 바뀌었다. 2007년 모건스탠리가 이 건물을 9600억원에 빌딩을 인수했다가 3년 후 싱가포르계 알파인베스트먼트에 1600억원 가량 손해를 감수하고 매각해 '투자자 무덤'이란 오명을 쓰기도 했다. 한때 50%에 육박했던 공실률을 알파인베스트먼트가 공유오피스 '위워크'를 임차인으로 확보하면서 3% 밑으로 떨어뜨렸다. 수익성 개선에 성공한 알파인베스트먼트는 기세를 몰아 NH투자증권에 빌딩을 1조원 가량에 팔았다. 자문은 JP모간이 맡았으며 잔금납입은 아직 이뤄지지 않았다.

센트로폴리스는 예상거래가로 1조원이 거론돼 준공도 되기 전부터 시장의 이목을 끌었다. 수의계약에서 경쟁입찰로 전환된 후, 국내외 유수의 투자자들이 뛰어들었으며 KKR-이지스자산운용이 우선협상대상자로 선정됐었다. 다만 가격 격차를 극복하지 못해 협상이 결렬, LB자산운용과 영국계 M&G그룹이 조성한 컨소시엄이 최종 승기를 거머쥐었다.

이후로도 기나긴 협상이 이어졌고, 거래가는 1조1221억원으로 확정됐다. 올 한해 통틀어 랜드마크 딜로 기록될 센트로폴리스 거래의 매각자문은 세빌스코리아와 메이트플러스가 맡았으며, 인수 측은 김앤장이 딜 수행을 담당했다.

삼성물산 서초사옥은 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄이 새 주인이 됐다. 기존 소유주는 삼성물산으로, 강남역에 인접한 우수한 지리적 입지로 어느 입찰보다도 뜨거운 경쟁이 벌어졌다. 시장에선 입찰 전부터 단위면적당 최고가를 기록할 것이란 전망을 내놨고 결과 역시 이에 부합했다. 총 가격은 7484억원, 단위면적당 3050억원이 책정된 값이었다.

전문가들은 당분간 이번에 세운 평당 최고가를 뛰어넘는 매물이 등장하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 매각 측 자문은 세빌스코리아와 법무법인 광장이, 인수 측 자문은 법무법인 태평양이 맡았다. 인수자인 코람코자산신탁과 NH투자증권은 지난 14일 잔금납입을 마치고 거래를 완료했다.

3분기 완료된 오피스 빌딩 거래 중 눈에 띄는 거래로 한강에셋자산운용이 매입한 강남P타워도 들 수 있다. 가격은 3180억원이었다. 매각자문사는 딜로이트안진이었으며 지난달 31일 잔금납입을 마쳤다. SPC그룹이 사옥의 100%를 사용해 안정적 임대수익이 기대되는 투자매력도가 높은 매물이었다. 총 10곳의 투자자가 입찰에 참여해 이를 입증했다. 거래는 한강에셋이 원소유주인 코람코자산신탁으로부터 건물을 보유한 리츠 주식을 양도받는 셰어딜 방식으로 진행됐다.

매도자가 높은 시세차익을 얻은 거래로는 강남파이낸스플라자 매각거래를 들 수 있다. 1830억원에 거래됐으며, 매도자는 페블스톤자산운용, 인수자는 마스턴자산운용이었다. 입찰 이후 별다른 이슈없이 두 달만에 거래를 끝내 지난달 말 딜 클로징됐다. 단순 거래가격만 볼 때 페블스톤자산운용은 이 거래로 320억원 가량의 시세차익을 남겼다. 양호한 임대차 관리와 3분기까지 이어진 투자자들의 강남 선호도가 높은 가치를 인정받는 데 기여했단 평가다.

대우건설과 한호건설이 매각하는 써밋타워는 지난 6월 인수자를 결정한 후 아직 클로징을 하진 못했다. 우선협상대상자는 KT AMC-BC카드 컨소시엄이다. 이 거래 역시 8573억원의 높은 가격에 거래가 성사될 예정이어서 3분기 누적으로도 손에 꼽히는 대규모 거래에 이름을 올리게 됐다.

3분기에는 국내 투자자들의 해외 부동산 투자도 꾸준히 이어졌다. 지난 7월 KB자산운용이 미국 필라델피아에 소재한 The Litz 빌딩을 2025억원에 인수했으며, 법무법인 세종이 법률자문을 맡았다. 최근 활발한 부동산 투자로 업계 주목을 받고 있는 메리츠종금증권은 미국 시카고에 있는 쓰리퍼스트 내셔널플라자 빌딩을 담보로 한 600억원 규모 선순위 대출채권을 매입했다. 이 거래는 김앤장이 자문했다.

국내 투자자가 보유한 해외 부동산 자산을 매각하는 경우도 있었다. 대표적인 거래가 메리츠종금증권과 캡스톤자산운용이 보유했던 독일 베를린 소재 전자상거래 업체인 '잘란도(Zalando)' 캠퍼스 매각 거래다. 매물은 미국 2대 부동산 운용사인 하인츠가 3058억원에 인수했으며, 이에따라 메리츠종금-캡스톤은 투자 1년 반만에 600억원 가량의 시세차익을 올렸다.

당분간 오피스 투자 시장의 활기는 이어질 것이란 전망이 우세하다. 홍지은 세빌스코리아 상무는 "주식이나 채권 등 전통적인 투자상품의 수익률이 낮아져 대체투자 상품으로 자금이 몰리면서 부동산 시장으로 많은 투자금이 들어오고 있다"면서 "투자자 그룹도 다양해짐에 따라 당분간 시장 활기는 지속될 것"이라고 전망했다. 홍 상무는 다만 연말로 예상되는 금리인상과 하향 조정되고 있는 국내 경제성장률 등을 예의주시해야 한다고 덧붙였다.