이 기사는 2019년 02월 15일 14:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

"국내 골프산업의 구조조정 시장은 당분간 호황이 예상됩니다. 90년대는 약간의 자기자본(PI)만 뒷받침되면 회원들 분양대금으로 골프장 조성과 운영이 가능했지만 이제는 이용금액(그린피)을 수익창출 기반으로 둔 대중제 골프장만이 살아남는 시대가 될 것입니다."

삼정KPMG 골프팀을 이끌고 있는 심재훈 이사는 업계를 관통하는 핵심 키워드로 ‘골프 대중화'를 꼽았다. 수년전부터 회원제 골프장은 낮은 수익성과 태생적 한계에 부딪혀 악화일로를 걷기 시작했다. 부동산을 담보로 한 금융권 PF와 대책 없는 회원권 분양이 발목을 잡은 것이다.

부실화된 회원제 골프장은 금융 비용을 감당하지 못했고, 만기가 도래한 회원들의 동시다발적인 입회보증금 반환 요청에 신음했다. 악순환의 고리를 끊어내기 위해 회원제 골프장들이 선택한 최선의 방안은 회생절차(법정관리)를 통한 대중제 전환이었다.

심 이사는 "골프장 사업계획을 대중제로 전환하기 위해선 회원들이 예치해 놓은 입회보증금부터 상환해야 했다"며 "회원제 골프장들은 M&A를 통한 신규자본 유치와 회생계획안을 인가받아 부채를 일정 부분 탕감받는 것 외에는 달리 선택의 방도가 없었다"고 말했다.

삼정KPMG 골프팀은 2015년 회생기업인 함평다이너스티CC의 매각주관사로 활약했다. 당시 딜 구조 설계부터 매수자 발굴, 채무 변제조건 협상까지 회생절차 전반에 관여해 좋은 성과를 일궈냈다. 함평다이너스티CC는 서진종합건설의 자금으로 이듬해 대중제 전환에 성공했다.

매각자문이 아닌 회원들의 변제금액 증대를 위한 자문도 트랙레코드로 갖고 있다. 삼정KPMG는 젠스필드CC 회원들이 인수대금에 적정한 변제를 받을 수 있도록 자문했다. 회원들은 입회보증금의 47.17%를 현금변제, 채무액의 13%를 그린피 쿠폰으로 받는 회생계획안에 동의했다.

작년엔 국내 처음으로 스토킹호스(Stalking-horse)가 접목된 사전회생계획안(P플랜)으로 레이크힐스순천CC가 재기의 발판을 마련하는데 일조했다. 레이크힐스순천CC는 골프존카운티와 MBK파트너스의 인수대금으로 채무액을 상환하고 3개월 만에 회생절차를 끝내 주목받았다.

심 이사는 "회생M&A 1호 골프장인 안성Q를 기점으로 골프장 산업 재편은 대중제 전환에 초점을 맞춰 속도감 있게 전개됐다"며 "골프장은 타 수익형 부동산 자산(빌딩, 호텔)보다 자본적 지출(CAPEX)은 낮지만 매출액 대비 영업이익률이 높아 앞으로도 성장성은 지속될 것이다"고 전망했다.

이밖에 입지적 강점을 보유하거나 뛰어난 하드웨어를 갖춘 골프장을 보유하고자 하는 시장의 수요도 계속 늘어날 것이라는 게 삼정KPMG팀의 설명이다. 심 이사는 "골프장의 임목은 시간이 지날수록 가치를 더해가지만, 클럽하우스 개보수 비용 외엔 일반 수익형 부동산보다 유지비도 낮다"며 "이와 같은 이유로 최근 인수합병(M&A) 시장에서 골프장 매물의 밸류에이션은 조금씩 오르고 있는 추세"라고 밝혔다.

현재 대중제 전환을 위한 컨설팅 서비스가 각광을 받는 이유는 세금 절세 효과와 맞닿아 있다. 회원제 골프장은 내장객 1명당 개별소비세 약 2만1000원, 체육진흥기금 3000원을 의무적으로 내야 한다. 내장객 10만명이 방문한다고 가정하면 세금만 약 24억원에 달한다. 뿐만 아니라, 회원제는 토지와 건축물에 각각 8배, 12배 정도의 높은 재산세율이 적용된다.

대중제 전환을 위한 사업 타당성 검토부터 법리적 해석까지 수년간 누적된 보유 역량과 경험을 활용해 도움을 줄 수 있다는 게 삼정KPMG 골프팀의 설명이다. 이들은 골프장 매입·매각을 위한 자문(Advisory) 뿐만 아니라 매년 6~7건의 골프장 컨설팅 업무도 진행하고 있다. 실제 수도권 A골프장의 영업개선전략 수립부터 실행까지 전 자문과정에 참여해 1년간 약 22억원의 EBITDA를 상승시킨 성공사례도 보유하고 있다.

컨설팅은 영업 개선전략을 포함해 대중제 전환을 위한 적정성 검토 등 업무 수행 범위가 다양하다. 현재 심재훈 이사를 팀장으로 김준섭 차장, 정진엽 과장 등 총 5명이 활약하고 있다. 삼정KPMG팀은 현재 P플랜 회생절차를 밟고 있는 레이크힐스용인CC, 골프존카운티 안성Q 매각 작업 등 다수의 골프장 딜을 진행 중이다.

심 이사는 "골프장 산업은 정적(Stock)인 재무상태표에서 동적(Flow)인 손익계산서로 사업 성향과 트랜드가 완전히 바뀌고 있다"며 "과거 부적절한 분양으로 위기가 찾아온 회원제 골프장들의 사업 재편에 가속도가 붙는 만큼 앞으론 탄탄한 재무구조가 뒷받침되는 골프장만이 살아남을 것"이라며 골프장 산업 구조조정에 삼정KPMG가 기여하고 싶다는 의지를 내비쳤다.

삼정KPMG 부동산 본부 내 골프전담팀(왼쪽부터 남준식 과장, 정진엽 과장, 심재훈 이사, 김준섭 차장, 오예빈 사원)