이 기사는 2019년 02월 22일 16:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

건설·부동산 시장 침체가 장기화 될 수 있다는 우려가 나온다. 특히 토지 가격 상승에 따른 투자 수익률 악화로 건설 사업 자체가 원활히 진행되지 않고 있다는 분석이다. 공사 시작 단계 때 브릿지론 조성부터 시공사(건설사)와 금융기관이 함께 지분 투자를 단행하는 등의 대안이 필요하다는 주장이 제기된다. 고급주택 시장 확대 등 새로운 투자처 마련 역시 필요하다는 지적이다.

고효석 메리츠종금증권 구조화금융사업본부 상무가 22일 서울 중구 더 플라자에서 열린 '2019 thebell Credit Forum'에서 주제발표를 하고 있다.

고효석 메리츠종금증권 구조화금융사업본부 상무(사진)는 22일 열린 '2019 더벨 크레딧 포럼(Credit Forum)'에서 "우리나라 전체 GDP에서 건설업 생산 증감률은 4%로 크게 떨어져 있다"며 "부동산 시장은 경기 둔화를 넘어 침체에 빠져 있다"고 우려했다.

고 상무는 "지난해 우리나라 경제 성장률이 2.7%였던 반면 건설투자 부문 성장률은 마이너스(-) 4%였다"며 "2020년까지 역성장이 전망된다"고 말했다.

고 상무는 토지가격 상승을 가장 큰 문제로 꼽았다. 총 매출액을 100억으로 감안할 때 지대가 30~35% 수준이어야 투자자를 모집해 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출이 시현되는데 현재는 지대가 매출액 대비 최대 50%에 육박하고 있다고 지적했다. 시행사, 시공사, 금융기관 및 투자자 등 시장 참여자들이 확보하는 수익의 총량이 줄면서 사업 계획 자체가 보류되고 있다는 진단이다.

그는 "LH공사의 택지공급 축소와 부동산 경기에 대한 우려 속에 지대가 크게 올라 서울 등 수도권에서 사업을 진행할 땅을 찾기가 힘들다"며 "매출 사업이익률이 10%가량으로 떨어진 상태에서 금융기관이 투자자를 모집하기는 어려운 상황"이라고 말했다.

고 상무는 원자재 가격 상승과 주 52시간 제도의 빠른 도입으로 시공비 상승, 공사 기간 증가 등의 부담도 가중되고 있다고도 했다. 이는 자연스럽게 공사비 총량 증가, 이자비용 증가 등 금융 부담으로 이어져 기대 수익률은 더 떨어뜨리고 있다고 분석했다.

특히 상업용 부동산 사업에 대한 우려가 크다는 입장이다. 소비 악화, 임대료 및 인건비 상승 등으로 자영업자들의 사업 환경이 악화되면서 건물 공실률이 크게 올라갔고 상업용 부동산 투자 수요 자체가 급감했다고 평가했다.

고 상무는 건설 사업 초기 단계에서부터 시공사들이 자금을 조달하는 금융기관들의 부담을 함께 짊어지는 등의 조치가 필요하다고 주장했다.

그는 "사업 인허가를 받고 공사가 진행되기 위해서는 초기 사업비 마련부터 원활해야 한다"며 "사업 초기 단계에서 브릿지론을 조성할 때 금융기관과 시공사가 함께 에퀴티 투자를 진행해 리스크를 분담하는 방안이 추진될 필요가 있다"고 덧붙였다. 토지 매입비 전체를 자체적으로 먼저 해결하고 나중에 투자자들을 모집해 지분을 매각하는 식으로 사업이 진행돼야 한다는 분석이다.

또 고 상무는 고급 주택 시장이 활성화될 필요가 있다고도 제안했다. 우리나라 경제 규모와 1인당 GDP를 고려할 때 분양가 상한 제한 없이 고급 주택을 건설하고 분양하는 식의 사업도 필요하다는 것이다.

고 상무는 "고급 주택을 건설해 상대적으로 높은 가격으로 분양하면 투자 수익률 하락을 보완할 수 있다"며 "중장기적으로 새로운 투자처 마련이 필요하다"고 덧붙였다.